商业地产的主要经营模式介绍

　　商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。近几年来，随着国家对房地产住宅市场的调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，国内的商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来行业“拐点”。伴随着政策调控和市场环境的变化，商业地产也逐渐演变出多种经营模式。

　　项目开发完成后出让产权，企业获取一次性资金收入，包括整体出售和散售两种形式。商业地产资金投入大、规模大，出售时一般以散售为主。

　　企业自己参与项目的经营。可以分为房企独立经营和委托管理两类，委托管理是房企将项目交由第三方运营。独立运营模式是房企自行招商、规划业态和实施经营管理。委托管理模式在酒店运营中较常见，通常是房企与希尔顿、洲际等知名酒店经营企业合作，房企支付酒店经营企业委托管理费，扣除成本费用后的收入归房企所有；

　　房企将自持项目打包出售给房地产基金或者REITs来回收资金，同时房企也可以持有部分基金股权，分享后续的项目管理收益。

　　企业拥有土地使用权，在项目开发完成后进行销售，获得销售收入。对企业而言，需要承担土地成本和开发建设成本，但可以快速回笼资金。

　　SOHO中国在早期就采用“自持+出售”的模式。2012年之前，SOHO中国采用散售模式，典型项目包括望京SOHO（塔一、塔二）、三里屯SOHO等，其采用快速开发销售的模式，将物业分割成很多个小产权，快速回收资金后继续投入下一个项目。

　　企业不出让产权，而是将自持项目对外出租，资金投入主要是项目开发建设或者购买成本，盈利来源于租金收益、土地增值收益和品牌升值。这种模式下企业前期投入较高，现金流主要来自租金收入，投资回收周期长。对企业而言，资金压力比较大。

　　“自持+出租”模式的典型代表房企是恒隆地产。恒隆地产的投资物业项目主要是商场和办公楼，主要通过自建获取，分布在上海、沈阳、济南、无锡等大中城市。恒隆地产通过良好的服务，提高其品牌效应和客租户满意度，租金收入一直比较稳定。

　　这种模式下盈利来源于项目经营获得的利润，分为委托管理模式和独立经营模式。委管模式是向第三方支付管理费用，经营风险相对较小，独立经营模式无需支付给第三方运营机构，利润空间更大，但是如果房企在商业经营方面的经验不足反而会增加经营风险。

　　委管模式的典型案例是中国金茂的酒店经营业务板块，公司与世界知名酒店管理公司合作，并支付其一定比例的管理费用，扣除酒店成本和相关费用后的部分作为公司收益。

　　企业自己持有项目，采用出租和出售结合的方式回笼资金。比较典型的模式是以售养租，前期销售部分商业地产项目回笼资金，用于满足项目后续的资金需求，降低了公司现金流不足的风险，以实现快速扩张。后期的项目主要用于自持，并通过对外出租获取稳定租金。

　　万达在发展的过程中采用过这种模式，通过出售商业街、住宅、服务式公寓等项目以快速回笼资金，并自持购物中心和酒店获得稳定的租金收入，租售结合的模式保证公司快速扩张的同时又能够实现稳定业绩表现。

　　还有一种模式是将部分物业出租给主力品牌厂商，将零散商铺销售出去，借助主力店的品牌效应吸引其他厂家入驻，提高项目自身价值。上海大拇指广场主要采取这种模式，作为主力品牌厂商，租赁了近三分之一的面积。剩余部分产权被销售出去，由证大公司统一管理，既实现了资金回笼，又通过统一经营管理保证了业态的合理和完整。

　　这种模式属于轻资产运营，房企从其他开发商租入项目，经过装修改造后再出租给客户，获取租金价差。前期资本开支比较小，房企资金压力较低，收取的租金也能够带来比较稳定的现金流入，但同时对房企的管理和经营能力要求比较高。

　　典型房企代表是居然之家，根据其公司债券募集说明书资料，截至2019年3月底，公司共有租赁店75家，租赁后进行装修并改造成家居建材专业市场，向客户收取租金等费用。

　　于此比较类似的是委管模式，同样属于轻资产运营，公司不持有商业地产，通过提供委托管理服务收取管理费用，避免初始投资金和日常资金开支，有助于公司快速扩大品牌影响力和区域布局。

　　委管模式的典型房企是美凯龙，公司利用自己的品牌知名度和管理经验，为合作方提供商场选址、施工、设计装修、招商等方面的服务，并收取相应费用。居然之家的加盟模式与此类似。

　　证券化模式中比较典型的是“凯德模式”，企业将自持的商业地产出售给REITs或私募基金，并和其他投资者共同持有该基金的股权，实现资金回笼。凯德模式将运营和投资集于一体，将动产进行证券化，可以实现资本运作获利，能有效解决现金回流慢、资金回收周期长的问题。不过，由于我国目前法律制度和市场条件不完善，发行的主要是类REITs，与标准的REITs在组织结构、交易流动性、税收优惠等方面存在一定差距。

　　证券化的另一种模式是CMBS，也是房企重要的融资方式之一，即以商业物业作为抵押，物业未来收益产生的现金流作为偿债来源，与普通融资租赁类和应收账款类资产证券化相比，CMBS由于涉及到底层物业的经营管理，交易结构更加复杂。

　　目前国内商业地产房企的大多以自持+出租、自持+自营模式为主。比如：房企中，世纪城、陆家嘴、海宁皮城和南国置业等主要采用租售结合的模式，出售零散商铺，对于具有较高增值空间的项目则自营出租。北辰实业、长峰集团、星河实业、中国国贸等的酒店业务均为自营模式，主要分为公司独立运营和委托管理两种方式。月星集团、美凯龙和居然之家业务范围相似，主要是自营家居商场，门店获取方式则包括自有门店和租赁门店。

　　中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业体量空前庞大，消费模式提档升级，新商业模式也层出不穷。随着时代的快速变化，商业地产企业也根据行业发展的趋势，不断发掘出适合自身的经营模式，以适应市场而变化发展。

　　以创新发展为驱动，以资本运作为纽带，聚焦资产管理、科技地产和产业投资三大业务领域，致力打造国际领先、值得信赖的专业化、多元化和国际化企业集团