2023年房地产成绩单出炉

　　昨天（1月17号），国家统计局发布了2023年国民经济相关数据，GDP同比增长5.2%，超过了预期目标，全年经济维持复苏态势。

　　然而，从整体的宏观层面上来看，全国范围内的行业温度到底如何，全年的投资、销售、开工数据，更加清晰和直观。

　　2023年全国商品房销售面积仅11.2亿平米，基本回到2012年的水平。商品房销售金额大约在11.66万亿，相较2021年18.2万亿的高位，行业市场规模已经萎缩超过1/3。

　　虽然说，销售面积和销售金额数据都在继续下降，但是从下降幅度来看，分别下降了8.5%和6.5%，相较去年还是有了大幅的缩窄，分别收窄15.8和20.2个百分点。

　　尤其是8月份以来的数据，新建商品住宅网签备案量出现了整体的回升。12月份在多次利好政策叠加，和开发商年底以价换量的策略下，地产销售数据也出现了一波翘情。

　　12月份单月，全国商品房销售面积11226万平方米，比11月份环比增长41.6%；商品房销售金额11304亿元，环比增长38.6%。

　　另外，今年开年以来，从中央到地方，也依然在高频出台利好性政策，2024年政策端继续发力的信号，十分明确。

　　在这个行凛冬，政策的呵护多少给行业中的前行者加上了几件御寒的衣物。2024年，行业销售规模下跌幅度有望进一步缩窄，实现温和触底。

　　2023年，全国住宅新开工面积约6.9亿方（69286万㎡），在去年的低基数上，继续下跌超过20%。

　　这个数据，相较2019年16.7亿平方米的高位，已经跌去近6成。房企开工量基本回到了2006年，也就是17年前的水平。

　　这也基本印证了万科郁亮在去年年中业绩会上的说法，目前的回调幅度，已经超过真实的供需关系，明显已经跌过头了。

　　如果按照城市化率、国外经验进行保守估计，我国房地产正常应该能保障每年10-12亿平米的新开工面积。今年的数据仅达到一半的水平，行业已经出现很大的投资落差。也就是说，目前的状况不会是未来的常态，行业还有很大的回调空间。

　　这么低的拿地量和开工量，也意味着行业的供需关系，将在2024年发生一定程度的逆转，对房价下跌也将形成一定的支撑作用。

　　虽然开工量减少了，但是在保交楼的背景下，全国的房屋竣工面积却反而同比增长了17%！达到了99831万平方米。

　　截至到去年年末，全国的商品房现房库存量高达6.7亿平方米，比上年大幅增长19.0%。经过连续四年上涨，已经逼近2015年去库存之前的高位水平。

　　其中，住宅待售面积大幅增长高达22.2%，这部分库存基本上是现房或准现房，积压了房企大量的沉淀资金。

　　随着销售难度越来越大，购房者对期房的不信任感，将进一步加剧现房优势，造成房企实际上进入“现房销售”阶段。现房越来越多，不少前两年入市的“长库存”，正在变成“死库存”。

　　2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。降幅较1~11月扩大0.2个百分点。

　　拆分来看，国内15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭21489亿元，下降9.1%。

　　其中，定金和预收款和个人按揭组成的销售回款占到资金来源的50%以上，自筹资金占到30%。

　　也就是说，解决企业的资金问题，首先要靠企业销售功能的恢复，其次还是要靠一视同仁满足企业合理的融资需求。

　　要求金融机构对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。

　　对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量展期、调整还款安排、新增等方式予以 支持。

　　这种机制，将更有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，更精准地支持房企正常项目的融资需求。

　　去年12月底北京市住建委等五部门就联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法》，将监管主体由商业银行调整为政府，并引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门。

　　如果明年更多城市跟进，可能将进一步堵死房企腾挪资金的可能路径，导致房企预售资金可提取比例降低、可提取难度加大。

　　总的来看，2023年“全面触底”的地产成绩单，在意料之中。2024年也大概率是低位震荡，注定不会轻松。大家都要调整好预期，尽最大努力熬住寒冬，珍重前行吧。