商业地产新业态类型分析之商业地产基本业态

　　近几年来，中国商业地产进入了高速发展期，一方面是国家宏观政策第住宅地产的调控，商业地产手政策调控影响较小迫使不少地产企业进军商业地产；另一方面是地产行业发展已进入成熟阶段，商业地产较之于住宅地产盈利空间更大，地产商自身综合实力的提高于经济利益的吸引，逐步转型开发商业地产。在两股力量的作用下，商业地产飞速发展，从而呈多元化发展格局。

　　购物中心、百货商场、综合超市、社区超市、仓储超市、专业市场、精品广场、名品折扣店、批发市场、文化主题业态、旅游商业业态、商业街、住宅底商。

　　购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在城市市区及城乡结合地带，由专业的经营团队系统的设计开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务。

　　百货商场是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业商铺向顾客提供不同种类，多品种的商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种，多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。

　　综合超市是经营生鲜熟食、民生必需品、日常生活用品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综合形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本会有连锁发展战略。

　　社区超市是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要以销售食品饮品、日用品等民生必须用品，均采用开架式陈列，统一出口收银，一般开在住宅社区比较密集的区域。

　　仓储超市(Warehouse Store/Warehouse Club)又称仓储会员店，是在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，实行库存和销售合一、批零兼营、价格很低、提供有限服务为主要特征的、以会员制为基础、采取自选方式销售的零售业态。一般选址于城乡结合部、交通要道。

　　专业市场是以经营某一大类商品为主业态，并且有丰富的专业知识的销售人员和相匹配的售后服务满足消费者对某大类商品的选择需求的一种零售型业态，比如家居建材、电脑商城等。

　　精品广场是以经营国际一线、二线服装及箱包、皮具、鞋帽、手表等类物品，中式产品质量及品牌，又称“质贩”卖场，多为高单价国际知名品牌，选址地点多在一级城市市中心黄金地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定处于金字塔顶端的客群。

　　名品折扣店又称奥特莱斯（Outlets)），专指由销售过季、下架、断码品牌商品的商店组成的购物中心，因此也成为直销购物中心。

　　文化主题业态是指商业项目充分挖掘其所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史文化的深厚底蕴，结合现代化商圈全新理念基础以及现金技术，以城市文化概念为主题，集多业态多功能为一体的主题商业区。

　　旅游商业业态是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。

　　商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

　　住宅底商商业是在高层或低层住宅第一、第二以商铺形式对外销售、出租的商业业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。

　　商业地产的产品形态在业态功能定位、业态配比等方面也会跳出固有思路，在原有基础上创造更新的两点，以结合市场的需求，在业态创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。

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