中国经济新动能 专访赵波：房地产的关键点与消费提振

　　《中国经济新动能》是网易财经智库与北京大学国家发展研究院联合出品的高端财经访谈节目，抖音作为特别支持平台。针对财经焦点及社会热点，我们与北大国发院的知名专家学者进行深入探讨，在不确定中寻找确定，探寻在当前形势与不同研究视角下国家、企业和个人如何寻找发展的新动能。

　　当前中国经济在稳中向好的局面中展现出了高质量发展的韧性与活力，在当下新旧动能转换的关键时期，赵波将从房地产业的传统动能切入，明晰房地产与消费在经济发展中扮演的角色、如何破解当前困局以及未来发展趋势；同时深入分析消费在当下与未来国民经济中的作用与机遇。

　　1、当前政府应及时调整房地产调控政策，确保纾困政策执行到位，给与民营房企同等待遇。一个良好的微观主体的增长，是市场最重要的强心剂。当前所有的政策都应该围绕这一点，房地产的恢复一定是指日可待的。

　　2、社会保障做得越完善，老百姓自己的储蓄就会更少，就愿意更多去消费，敢于消费，增加他们消费的信心。政府应将更多的税收用于民生性的保障，减少对基础设施建设的投入。合理分配财政资金的使用，加大对于社会保障或者是教育的投入，对于增强消费基础，改善居民消费的信心 ，甚至对于国家的长期增长都是有好处的。

　　中国经济当前正处于经济结构的快速转型期。从需求结构上看，消费取代投资，成为驱动经济增长的最重要动力。房地产行业作为过去几十年间最重要的投资，也面临着前所未有的转型挑战。

　　房地产业在中国的发展经历了三个关键时点：第一个时间点是1988年对国有土地使用权转让的立法。1988年宪法修正案首次明确提出土地的使用权可以转让，为中国房地产市场的发展奠定了基础，解决了土地来源。第二个时间点是1998年全面推进城镇住宅市场化改革，停止福利分房。伴随着高速的经济增长，中国的商品房市场迎来了最快的发展时期。第三个时点是2016年，国家提出“房住不炒”，之后通过一系列调控措施控制房价增速和信贷增长。2019年的“三条红线”进一步强化了国家对于控制房价增速的预期。过去“三高”（即高增长、高杠杆、高周转）的房地产开发模式越发难以为继，房地产投资增速持续下降。

　　第一、对政府的影响。在1988年立法明确土地的使用权可以转让之后，出现了土地出让金。早期中央占40%，地方占60%，之后中央占比不断下降，地方占比不断上升。1994年的分税制改革是一个重要的转折点，它明确所有的土地出让金完全归地方政府所有。土地出让金的大幅上升，成为地方政府预算外收入的最重要的来源，即通常说的土地财政。土地出让金的出现，弥补了地方财政预算的短缺。

　　第二、对居民的影响。经过市场化改革，中国的房地产“市场”出现了。老百姓的居住和投资需求得到释放，很多人在收入提高之后买房需求不断攀升，居民住房拥有率随之上涨。房产已成为中国家庭最重要的资产之一，房产投资成为老百姓储藏财富的最重要手段之一。房子本身具有消费和投资的双重属性，它与衣服、食品最大的不同点在于，它既是一种消费品——意味着便宜了消费者会买；它同时也是一种资本品——意味着消费者买东西不光看它当前的价格，也会看未来收益。这就如同股民今天投资一个股票，不可能在所有的股票里面挑一个最便宜的去买，股民除了看到当前的价格，还要看到这只股票未来可能的收益，这跟买房子是一样的道理。

　　市场化改革后中国房价经历了快速增长，早期的增速远超过工资性收入的增长，不少人通过买卖房产积累了大量的财富。房价长时间与收入的偏离，也造成了新城市居民负债大量累积，居民部门杠杆率的过快上升。

　　第三、对于企业的影响。房地产行业既包含房地产服务业，还包含建筑业。房地产行业的发展带动了上下业的发展，比如金融业、建材、建筑设备等。房地产行业是我国投资驱动型增长的重要体现。房地产行业的快速发展，挤占了其他行业的资本投资。与此同时，房地产行业在“三高”发展模式下太久，杠杆率不断攀升，金融风险在加快累积。这也为后来监管政策的出台埋下了伏笔。

　　第四、对宏观经济的影响。房地产的可持续发展应使得房价增长与居民的可支配收入增长相一致，跟经济发展的增速相匹配。过高的杠杆率是美国次债危机的导火索之一。世界上没有只赚不赔的买卖，也不可能有只涨不跌的资产。我们也观察到其他国家在历史上都曾发生过房地产泡沫崩盘。2007-2009次债危机是以欧美国家的房地产市场价格下跌为导火索。美国平均房价下跌了30%，英国平均房价下跌了20%。日本从1990年的房价最高点一路下跌，在之后的30年房价一直在走低，直到今天他们的房价依然没回到2000年的水平。

　　高杠杆率下房地产风险体现为，一旦价格大幅下跌，它会造成居民部门的负债高于其房屋抵押价值，容易造成家庭违约。它也会导致房地产企业资不抵债，造成违约。防范房地产带来的系统性风险，是有关监管部门非常重要的职责所在。

　　当前这一轮房地产的调整，始于2016年的“房住不炒”，加速于国家出台“三条红线”政策之后。这一轮调控严格限制了房企的流动性，再加上叠加疫情冲击，放大了去房地产行业杠杆的效果，使得房地产企业实际融资出现了断崖式下降。它不光限制了那些负债过高，绩效不好的企业，还影响了金融体系对于房地产企业提供金融支持的态度，使得优质房企也受到牵连。

　　为了防止房企债务违约，造成楼房烂尾，国家在前年提出了保交楼的政策，也出台了配套的纾困资金，为房地产企业保交楼提供资金支持。但这些政策在实际落地的过程当中出现了动作变形。当前，民营房企的处境较为艰难。尽管大家说要一视同仁地对待各类的经营主体，但是在房地产过去和目前的这种调控惯性下，很多银行就觉得民企可能风险更大，相比于给央、国企，即便违约坏账，责任也会更小。纾困资金在实际发放的过程中，存在着滞后。各地的保交楼政策也自成一体，缺乏统筹和统一规则，企业的大量资金被过度监管，增加流动性风险。

　　当前政府应及时调整房地产调控政策，确保纾困政策执行到位，给予民营房企同等待遇。走出当前的困境需要时间，收入的增长和稳定的增长预期是最好的良药。美国和英国在次债危机时不同程度上发生了房地产的下跌，但如果我们今天再去看它们当前的房价，已经远远高于经济危机时的水平。所以，一个良好的微观主体的增长，是市场最重要的强心剂。当前所有的政策都应该围绕这一点，则房地产的恢复一定指日可待，只要我们抓住不放，防止出现系统性的金融风险，渡过难关，我相信市场是会慢慢恢复的。

　　第一是路径依赖性，增量的发展不能脱离于存量。今天我们城市居民的住房拥有率平均已经达到百分之七八十。过去我们建设了大批的商品化住宅，有的已经卖了有的还没有卖，要注意实际有效的需求。房地产市场上有一些人可能没有有效的购房需求，因为收入的确比较低。如果要确确实实解决他们的住房问题，通过市场是做不到的，必须要通过政府保障房来兜底。

　　保障房的发展需要明确定位——其发展一定是适度的，因为我们有大量的商品房存量待消化；其对象是明确的，那就是低收入人群，不应该针对精英阶层。真正的人才可以通过市场定价，高薪来吸引，无需提供额外的住房补助。政府应探索如何去有效地提供这些保障房。相比于开辟一块偏远地方新造一些房子，由政府向开发商购买长期租房的服务方式，将住房分配给低收入居民将是更优选择。

　　第二是城市化和老龄化。从老龄化角度来看，老龄化伴随着预期寿命的延长和生育率的下降，而生育率的下降意味着总人口增长的减速，中国现在已经进入了人口负增长的时期。按照不同的预测，到2050年我们的人口规模可能会介于10亿到13亿人之间。如果人口规模进一步下降，显然对于住房的需求一定会下降。

　　我们的城市化在过去30年是一个非常高速的增长期，现在城市化率达到60%多。人口的分布主要是受到经济驱动因素的影响。人口会有集聚效应，它会慢慢往高收入水平的地方去集聚。中国目前一个比较显著的特征就是一、二线城市的规模还在不断扩大，农村人口在不断下降。目前除了少数一线城市外，除了教育这一块，外地户籍和本地户籍居民在居住和工作，享受到的公共服务基本上是差不多的。随着城乡、地区之间的收入差距不断下降，未来城市化的速率一定会放缓。城市居民对于住房的需求，不可能再像过去一样高速增长。结合老龄化的影响，所以未来住房的投资需求会大大下降。从全国层面上来说，我们应该有这样的一个协调：对于还在有持续人口流入的地方，我们应该进一步增加土地供给；而在人口流出的地方，要适当减少土地供给，避免过度的建设和浪费。现在三线城市房价跌得很厉害，因为人是在往外走的，大量建的房子，可能市场要很久的时间才能把这部分存量消化掉。那对于新建的这些增量就要严格控制。

　　随着未来收入水平的上升，我们对于住房消费的需求也会升级，对于住房质量的要求也会越来越高。从有一套住房到有一套居住得比较好的住房，质量的提升也是非常重要的。所以未来房地产需求的绝对数目不会有大幅度上升，但是房地产行业还会随着我们经济社会人口结构的这些变化，内在发生一系列的变化。

　　这几年房地产下行对宏观带来的经济冲击是比较大的。中国现在经济增长的驱动因素，最主要的贡献来自于总消费需求，其贡献了超过60%的GDP的增长。这里面既包含了政府的消费，也包含了家庭的消费。既然消费重要，是不是投资就不重要了？我们不能就消费谈消费，就投资谈投资，就出口谈出口。所有消费的东西也是生产出来的，而要满足这些产品的生产，必须要依赖市场的投资。只不过当中国经济发展到一定的阶段之后，我们最终为生产资本品的投资会下降，但是为生产消费品的这些投资还会进一步上升。比如老百姓想要更好的医疗条件，想要更环保的汽。