2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社定于2010年5月5日（星期三）上午9：00，在中国社会科学院学术报告厅联合举办“2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，并发布《中国房地产发展报告No。7》。中国网现场直播，敬请关注。

　　各位领导、各位专家、新闻界的朋友们、女士们、先生们，大家早上好。由中国社会科学院城市发展与管理研究所、社科文献出版社联合主办的2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在正式开始。

　　今天出席会议的领导和专家有：中国房地产业协会副会长朱中一先生、住建部政策研究中心王珏林副主任、科学院经济学部工作室韩朝华主任、国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松女士、中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华同志、中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯研究员、中国社会科学院城市发展与环境研究所张新平先生、中国社会科学院管理研究所土地与房地产研究室的李景国主任。还有一位是领导国家统计局固定资产投资司房地产业处翟善清处长。

　　房地产到这个时候应当说是已经快到沸点了。房价的问题、房地产的交易，按照这两天看，目前是一个非常冷清和冰点的时候。这时候我们非常需要有专家有专业的研究，给出一个可供大家借鉴和参考的一种观点、一种分析。

　　由中国社会科学院城市与环境研究所主编的《房地产蓝皮书》已经对中国房地产持续追踪研究了多年，今天和大家见面的2010年《房地产蓝皮书》是这部书的第七本。从第一本发布到第七年，每一部《房地产蓝皮书》的发布，不仅仅是在网上、在媒体中引起热议，同时在专家和业界也引起各种各样的争论，甚至有的是辩论。我们出版社的总编辑和前所长牛凤瑞研究员，也和社科院的一位年轻的研究员发生了非常激烈的辩论，最后这个辩论还出成书了。这时候我们需要的是什么？需要的是理性，需要的是更加冷静的观察和分析，房地产的问题不仅仅是一个经济问题，还是一个问题，是一个社会问题。

　　这段时间社会学的研究者从社会政策的角度、从社会结构转型的角度，分析房地产的消费、生产和需求。今天这部《蓝皮书》在这个时候发布，可能也会引起大家进一步的讨论。但是不管什么样的声音、什么样的讨论，只要是作为理性的分析，至少会满足广大消费者、投资者和决策者关于自身的需求。我对今天的发布会和论坛做一个说明，下面请中国社会科学院科研局经济学部韩朝华研究员讲线

　　各位来宾、各位专家、新闻界的朋友们，大家早上好！非常荣幸参加今天的发布会。今天大家聚集在这儿举行2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，我们借此机会向主办单位中国社会科学院城市发展与环境研究所、科学文献出版社以及为此做出努力的作者表示祝贺，对到来的房地产领导和专家及新闻界的朋友表示衷心的感谢。

　　住房分配制度改革以来，我国房地产业迅猛发展不仅有效地带动了国民经济的快速增长，而且迅速改善了居民的居住条件。目前我国的房地产市场中存在着房价偏高、供给结构不合理、房地产局部过热等问题，最近国务院出台了一系列关于遏制部分城市房价过快上涨的措施和政策，主要的目的是抑制不合理的炒房需求，打击投机购房行为。

　　中国房地产市场走过10多年，大规模的系统发展是10多年的时间，并没有真正经历过大的调整或完整的繁荣—下降的经济周期，所以尽管我们社科院经济学部的有关研究所，包括我们所，通过各种各样的渠道去搜集发达国家这方面的成熟经验和正确做法，但是毕竟因为中国的发展阶段与其他发达国家不一样，我们的发展基础、发展环境等与发达国家有巨大的差异，所以我们现在没有办法简单照搬发达国家在房地产市场当中的经验。因此需要对我国的房地产市场发展进行系统深入的研究，以探讨能促进我国房地产市场与房地产业稳定健康发展的适合中国国情的政策体系。

　　我们社会科学院所主持编撰的《中国房地产蓝皮书》就是在这方面的一个很重要的尝试，是我们努力的一部分，它已经连续发行了七年，形成了一个刚刚有积累的学术研究团队。有关团队的成员从学术研究的角度，审视和评判我国房地产业的发展，对我国房地产业发展起到了积极的参考和指导作用。他们这本《蓝皮书》是值得肯定的工作，同时也说明我们社科院经济学部在房地产业的研究是重要的。我祝这次新闻发布会能够取得成功。

　　2010年中国《房地产蓝皮书》将房地产市场的维持稳定作为年度主题，提出的问题值得探讨，这方面他们做了大量的努力。我相信在这种情况下，他们提供的数据和提供的判断及政策建议，应该对这方面的有关部门和社会各界有启发性。但是尽管这个团队做了艰苦的努力，由于时间和力量方面的限制，报告里面还会存在这样那样的不足，希望我们的团队能够继续保持谦虚严谨执着的精神，继续努力创新，踏踏实实做学问，争取把这项研究做得更好。

　　在今天的论坛上，希望到会的专家学者各抒己见展开讨论，对我国的房地产业健康发展提出意见，同时也希望通过媒体朋友的共同努力，希望我们的《房地产蓝皮书》能够得到更广泛的传播，为我国房地产业稳定健康发展做出贡献，谢谢大家！

　　1、销售量从调整到反转，销售面积及其增速创历史新高。房地产市场的销售量2007年约为7.7亿平方米，经2008年市场调整下降到6.6亿平方米，2009年反转，大幅增加到9.4亿平方米。商品住宅的销售量从2007年的7亿平方米，经2008年市场调整下降到5.9亿平方米，到2009年反转大幅增长为8.5亿平方米。2009年商品房的销售面积同比增长42.1%，商品住宅的销售面积同比43.9%。销售面积及其增速均创历史新高。

　　2、房价1季度全年最低，下半年快速反转。房价环比2007年10月开始下调，2008年12月进入谷底，2009年3月份由负转为正值，12月达到1.5%。从房价的同比看调整晚于环比，从2008年1月开始下调，2008年12月开始出现负增长，持续6个月后的2009年6月开始出现正值，后半年由1%上升到7.8%。在房价的调整回暖和反转过程中，一线城市先于其他城市调整与反转，并且调整和反转的幅度也大于其他城市。根据销售额和销售面积计算，2009年全国商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，分别比2008年增长23.6%和25.1%。（见图）这个图可以看出环比的变化。

　　房地产市场销售量与价格从调整到迅速反转的主要原因：一是优惠政策刺激；二是宏观经济形势好转，消费者预期改变；三是供求偏紧。供求偏紧我们可以看两个数据，2009年商品房的销售面积是接近9.4亿平方米，同比增长42.1%。竣工面积为7.02亿平方米，同比增长5.5%。从商品住宅来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积2009年为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售和竣工之间的差异决定了供求偏紧。四是地价上涨。2009年2季度以后地王频现并不断刷新，土地溢价率不断提高，改变了房地产企业和消费者对房价的心理预期。五是投资和投机的需求增长。

　　3、房地产的投资增速及占城镇固定资产投资的比重双双下降。2009年房地产投资增速16.1%，是2000年以来首次下降到20%以下。房地产投资增幅低于城镇固定资产增幅14.4个百分点，投资增幅下降的主要原因：房地产企业特别是在2009年的上半年投资相对谨慎，投资比重下降的主要原因，除了房地产企业在上半年投资谨慎之外，还有国家为了应对金融危机，保障经济发展，城镇固定资产投资大幅度提高，使房地产投资的比重相对下降。

　　4、完成土地购置面积和当年开发土地面积齐减少。2009年完成土地购置面积为3.2亿平方米，是2003年以来的最低，同比增长1997年以来的最低。2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为负的19.9%，为1997年以来的最低。这种情况，有可能对今后1-2年商品房的供应产生一定的影响。

　　6、房地产企业开发资金充裕，定金及预收款、个人按揭快速上涨。2009年房地产企业开发资金达5.7万亿元，同比增长44.2%，增幅高出2008年42.4个百分点。定金及预收款在2009年9-12月份连续4个月增幅超过100%。个人购房新增约1.4万亿元，约为2008年的5倍。

　　1、下半年部分城市房价上涨过快，房价的增速远超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房价格增长23.6%，商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度，这种状况如果持续会使市场失去支撑，并有可能导致经济出现问题。

　　2、国有或国控房企高价竞地，地王不断刷新，助推高房价的预期。有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业，比例超过70。

　　3、房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。一是捂盘惜售、土地闲置现象比较严重，造成供需紧张，使房价高起并快速上涨，引发一些城市市场恐慌开始抢购的现象。市场当中比较混乱的。二是投资与投机性的需求增多，加剧了市场的供求矛盾。下半年随着房价不断上涨，热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多，加剧了市场的供求紧张，推动了房价的上涨，排挤了部分的自主性需求。

　　（一）是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力。

　　（二）是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放。

　　（四）是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高，对捂盘惜售的打击扩大增量。另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。

　　（六）是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头，因此2009年依然偏紧的状态依然存在。

　　（六）是房价盘整、增速趋缓。首先是供求关系，二是通胀预期，三是价格主导权，房地产市场一直是外方主导价格市场。2009年商品房销售良好，2010年在经济向好、通胀预期增加，房地产市场供求偏紧的情况下，开发商主动的降低房价。这个原因消费信心和心理预期，消费者信心不断恢复，2009年在金融危机的突击下，全球房地产市场总体萧条，但中国房地产市场却实现V形反转，价格大幅上涨的事实，容易使人们对房价下调失去希望。虽然诸多因素推动房价上涨，但是2009年房价上升高位，部分城市，特别是热点城市的房价已触及甚至超过普通购房者的上限。

　　随着政府强有力政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机的需求将被遏制，所以2010年房价上涨的空间也将受到限制。但是我们应该认识到，2010年经济环境复杂，通胀发生程度仍有决定性，通过调控的广度和深度也将随之变化。不同情景下，2010年中国房地产价格走势是有所不同，我们所取的三种情形，使我们《房地产蓝皮书》第一次搞三种情形的预测，这使我们认为2010年房地产形势复杂，原来都是一种情形。

　　第一种情形，如果2010年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国的房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于购房偏紧，房价上涨，大幅下调的可能性不大，城市房价仍会持续增长，但是这种情况随着政策的出台可能难以实现。

　　如果2010年宏观经济政策发生变化，及收紧财政和货币政策，特别是收紧货币，紧缩信贷，热点城市的房价下半年将会高速发展，出现下调的可能性，二三类城市房价上涨的速度减慢。如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年并会下调，二三类城市房地产会出现减缓。

　　三、政策主基调：增供给，调结。