荐书｜贾康：房地产的未来新趋势

　　在《信心与动能》一书中，著名经济学家贾康对房地产业的角色定位、房地产政策趋势进行条理化阐述，对房地产税进行了深入剖析，对打造房地产业健康发展长效机制、探索新发展模式，提供了思路与建议。

　　贾康认为，房地产业的重要性，既表现在支撑全局，也表现在它牵动人心，容易积累矛盾，引发争议。‍

　　他指出，房地产风险一大风险来其自然垄断性。强烈的金融属性和投机行为易引发泡沫化。另一风险则来自于房地产“保障轨”“市场轨”双轨统筹的复杂性，政府难以有效结合行政与经济手段，造成政策频繁变动与房价波动。‍

　　在实际生活中，房地产大体可以分为四类：工业的，商业的，住宅的（实际上我们也可以看到某些被称为综合体或商住房，有跨越类别的特征，但是并不妨碍基本的分类），另外，政府行政、社会团体和国防等所需的房地产也会构成一大类。

　　房地产业，是指以土地和建筑物为对象而进行的开发、建设、经营、管理，以及所派生的装修等形成的综合性产业。一般认为，它属于第三产业。它具有先导性、基础性、带动性，也具有风险性。

　　在概念上，房地产业又被称为不动产业 / 物业——房和地在实际形态上具有整体性关联，不可能把它们分开，一个房子与其所占的地皮是分不开的。

　　在一般情况下，房地产业主要指有市场主体介入的房地产事务所形成的业界，在国民经济中它是基础产业，在中国实现现代化战略目标的历史进程中，它注定是支柱产业。

　　因为随着工业化和城镇化、市场化、国际化，在经济起飞和升级发展中，这种基础性的产业是要支撑全局的。它在国民经济中的比重，也有比较长期的上升过程。

　　改革开放初期，中国的房地产业跟城镇化水平相对应，在整个经济中的比重是相当低的，而这些年城镇化水平不断提高，房地产业在国民经济中所占的比重、在 GDP 中的比例，中国有学者测算，可能均超过 1/7。

　　这种测算不是很精确，但是大类的产业在中国市场上可以分出几十类，而一个房地产业就占了将近 1/7 或者超过1/7，它对于全局的分量是可想而知的；

　　而且中国的城镇化还有一个相当长期的快速发展空间，当前的真实城镇化水平并不是常住人口城镇化率的 60% 多，而是没有水分的户籍人口城镇化率 44% 这个水平，我认为也就是50%左右。

　　比照国际经验，在中国的快速发展中，城镇化水平按照每年增加一个百分点，也还要再发展 20 年。从按照国际一般经验总结的纳瑟姆曲线来看，中国的城镇化水平大概就是在中期快速发展阶段的中部。

　　改革开放初期，我国的城镇化率只有 10% 多，后来增长到了 30%，进入加速期。加速期走到中间纳瑟姆曲线S 形曲线的中部位置，转入了减速期，但是加速期、减速期合在一起，形成整个快速发展阶段。

　　在未来的十几年里，会有加速期转换为减速期的过程。然后当线% 左右时，才会转入后面的稳定发展阶段或者速度上低而平的发展阶段。这是一般经验描述的一个大致曲线。

　　中国的现代化发展，实际上也是一个弥合二元经济的成长过程，房地产业的重要性，既表现在支撑全局，也表现在它牵动人心，容易积累矛盾，引发争议，因此如何打造健康发展长效机制，多年来成为热点和难点问题。

　　中心区域，比如北上广深是最典型的一线中心区域，还有几十个省会城市，以及中国几百个城镇，都是相对于原来二元经济中另一元的乡村区域的中心区域，其建成区还将不断扩大，未来几十年还会有几亿人从农村转移到这些中心区域的城镇，成为市民。

　　这个中心区域的地皮和上面的一些建筑物，谁占到了谁就自然垄断。自然垄断以后，从地理角度来说，中心区域一定是有限度地供应，总体来说跟不上需求的不断增长。

　　越来越多社会成员要去往中心区域成为市民，这个 趋势在未来几十年都不会改变，总体上具有中心区房地产卖方市场趋势和特征。房地产在现实经济生活中，并不是有人所说的“虚拟经济”，它也属于实体经济。虚拟经济主要指金融票据和金融产品交易，它是以金融形态构成并与实体经济相区别的虚拟资本概念。

　　虽然房地产并不属于虚拟经济，但是不可否认，它往往带上了比较强的金融属性，可以通过抵押房产取得，因而房地产在财富管理方面有非常重要的意义，往往表现为迅速增值从而对接到融资炒作，容易出现人们关心的泡沫化问题，甚至在实际生活中，我们也领教过那种“炒房团式”的市场畸形。

　　所以，比较狭义地讲实体经济（主要是谈制造业）的时候，是把房地产排除在外，甚至在某些语境里，把它称为“非实体经济”——我们可以区分广义的实体经济和狭义的实体经济。跟一般所称的制造业这样的实体经济相比，房地产业确实有不同之处，它容易引起和融资炒作合在一起的畸形过热的问题。

　　另外，房地产相关的风险，其实也来自它对于全社会是托底的，是保障“住有所居”的“权益—伦理型公品”供给——这是中国学者（我与合作者冯俏彬）首先提出的，相关的论文已经发表。

　　按照传统经济学定义，住房当然是在使用价值和价值结合的形态上与私人产品高度一致的——它的效应是可分割的，它的受益是有竞争性的，但为什么它会对接到公品的概念上呢？就是在全社会发展过程中，有一种共识，就是弱势群体也得住有所居，这就使房地产变成了一个和公品概念打通的、过去学术上没有刻画清楚的产品类型，我们把它称为“权益—伦理型公品”（义务教育也属于这样一种类型）。

　　这种给全社会住房供给托底的“住有所居”的保障，在现代社会中已成为一种硬约束，社会必须托起这个底。那么这就又带来了“双轨统筹”的复杂性。

　　说起来，房地产实际上有双轨，一个是保障轨，一个是市场轨。要托起保障轨，同时又不能排除发展社会主义市场经济，还要让房地产的市场轨能够充分健康地发展。

　　我们的行政手段和经济手段，治标与治本怎么结合好？若处理得不好，则实际表现出来的就是业界所说的“打摆子”“过山车式”的循环，一阵儿强调一定要把房价死死摁住，过了一阵儿又变成了要给予刺激，让房地产业回暖。

　　政府在这样一个不良循环中压力是非常大的，老百姓更是有很多怨言，从经济社会生活这个视角来看，呈现了很多不和谐因素。上一轮“打摆子”，是 2016 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称“930 新政”）出台以后，将房价从峰顶硬压下来，但在新冠疫情基本得到控制以后，有不少的中心区域，地方政府不得已要放松房地产业的控制。

　　上一轮往下压的过程基本完成了，差不多就是底部了，现在往上升，有的地方想松动一下，马上就被约谈，政府的姿态是控制一下，不要再上升得那么快。实际上对于市场本身的力量来说，仅靠这种行政手段改变不了周期的节奏与轮回，关键是怎么让它更健康地发展。

　　跟房地产相关的“基础性制度建设”的特征，体现着相关改革在深水区“啃硬骨头”的艰巨性。在 2016 年不得不实行“930新政”以后，2018 年中央经济工作会议给出了一个基本引导方针，即“构建房地产市场健康发展长效机制”，要依靠基础性制度建设来打造房地产健康发展长效机制。什么是基础性制度建设？学者中间有些探讨，目前官方还没有正面表述，但是这一指导思想是高屋建瓴的。

　　我们认为这个基础性制度实际就是土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度的“啃硬骨头”的改革。在改革深水区，怎么做好这些“啃硬骨头”的事情？这是对整个社会的考验。

　　所以房地产业既是支柱产业，又是敏感区域和矛盾集中的领域，中国往前要跨越“中等收入陷阱”，如何打造出房地产可持续健康发展的形势，是我们面对的历史性的考验。

　　其实放眼全世界，地方政府靠山吃山，靠水吃水，形成自己财源建设的机制，培养可用财力的来源，有共通性。比如，美国属于发达市场经济，它的地方政府就是靠自己的地皮吃饭，地方辖区的地皮结合不动产源源不断地每年提供财政贡献，就是美国住房保有环节年年都有的税收，即普遍征收的所谓财产税、不动产税。它难道不是土地财政吗？土地和房子是不可分离的。

　　中国的土地财政是什么？恰恰不靠这种有比较常规、有大宗稳定特征的不动产保有环节上缴的现金流作为财政税收来源，中国主要是靠土地批租这个环节：

　　土地一级开发的时候，在任的地方领导者要把钱拿走，在自己可预期的几年任期内要拼命出政绩——出政绩符合他以官员身份追求业绩而支持他的仕途升迁的行为模式，但必然带来的是短期行为：

　　这一届把这一地皮批出去了，一管40 年到 70 年，后面可能还有十几届，从这块地皮上再按这个方式拿钱，一分钱也拿不到，但这跟本届无关，在短期内出政绩升官——这个短期行为从全社会来说，恰恰是不健康、不可持续的因素。那么怎么使地方政府行为短期化得到改变？这是很深刻的改革问题。

　　还可以从另一个视角进行分析，到底是地价决定房价，还是房价决定地价？我的基本看法是，要说到房，特别是住房的“房”，最终用途就是用来住，“房住不炒”说的就是这个事情。

　　假定有公平竞争的价格形成机制，这个问题根本上就是开发商预期的未来把房子卖出去时可能的价格，决定着他在招拍挂这个环节上的地价，房价和地价的关系，说到底并不是实际生活中人们讨论的“是鸡生蛋还是蛋生鸡”的事情，想到住房最终用途，开发商拿地以后就是要把它变成市场上面对社会成员的商品卖出去，那么这个开发商拿地时挂出的那个价位，一定是他“在商言商”、做了大量的市场调研和按照自己竞争中的实力，愿意出的这个价。

　　但最后谁拿到了——我们可以探索所谓“限地价竞房价”，或者“限房价竞地价”的操作机制，这个机制起多大的作用，通过观察，我们分析，它可能有一定道理。比如说政府面对的社会压力大，这块地皮拍卖时封死地价，但是让开发商进来，最后出手的时候，大概房价是什么水平，价低者得。

　　或者政府说把房价限死，最后一平方米就是两万元或者三万元封顶，不能再高了，那么看开发商现在谁愿意出更高一点儿的价格把地拿到手（未来房价已经在这个环节被限制住），这都是可以探讨的机制。但是这些机制，并不否定其本质是未来的房价决定招拍挂环节的地价。当然，我说的这个条件，是有公平竞争的价格形成机制。如果不是公平竞争，那就另说。

　　我们可以设想：有人说如果政府控制了地价，房价就能应声而落，所以主张政府管住地价就解决问题了，然而政府不能只用行政手段来管控地价，也要让市场起作用。我们必须发展社会主义市场经济，房地产业不可能没有市场轨，如果地价已经被死死摁住了，开发商拿到地皮，开发的成品从市场轨上交易的结果看，卖给谁？还是会随行就市。

　　那这不是政府帮着开发商获取暴利吗？那谁能拿到地皮？如果没有招拍挂竞争机制，只采取行政手段，那么拿地只能采用类似行政划拨的方式。那肯定是靠所谓设租寻租，一定会搞得乌烟瘴气。所以，这个事情是环环相扣的制度安排问题。

　　房价上涨的具体情况和货币供应量的变化有关，是货币供应量从总量上影响全局，它间接体现为全局之中的各个部分都会受到影响，其中有一块是房地产的需求——表现为市场上有支付能力的购买力的大小，与整个银根的松紧变化有关，所以货币供应量也会影响房价。但是在很长的时间内，由于中国中心区域的房地产的主要特征是卖方市场，必然表现为在中长期，房地产成交均价是一个上扬曲线。

　　我认为没有什么力量能够根本改变这样一个上扬曲线，但中央所提出的房地产健康发展长效机制，能使这个曲线不那么陡峭，特别是价格不那么容易大起大落。从这个意义上来说，往往还不是因为货币供应量的过多造成了我们所说的房价上涨问题。

　　货币供应量当然要合适，在总量银根松紧的控制中，房地产市场价格的变化和货币供应量总量之间是间接的关系，是在资源配置过程中有货币支付能力的主体寻找它自己认为最合宜的对象出手。

　　因为在很多人看来，房地产是有稳步升值前景的，买来以后自住或者有机会出手做投资，都比别的投资方案更安全，很多人愿意把支付能力放在房地产这个对象上，因而不能简单地说把货币供应量控制住了，房地产市场的价位问题就解决了，不是这样的。

　　许多具体的市场交易门类的均价，更多是由供需关系和结构因素决定，而不是由货币供应总量决定的。比如我们观察电子产品，这些年电子产品总趋势是什么？是非常明显的降价，是它的供需关系造成了这种情况；汽车产业也是这样的，这些年从总体上来看，机动车的价格是往下走的（关税与价的关系需另做专门分析），货币供应量再多，机动车价格的趋势也是往下走的。

　　猪肉价格怎么样？ 2019—2020 年，猪肉价猛涨是什么原因？有人说养猪造成农业面源污染，几乎所有地方政府为出环保政绩把小养猪场和农户散养的猪都通通管控住，不许养了，存栏数、出栏数急剧下降，过了一个临界点，市场上猪肉价格猛升，这跟货币供应量有什么关系呢？没有关系。

　　我们现在还可以设想一下：最稀缺的高端房地产假定是西湖边上的别墅（据说现在西湖边上没有任何地方可以再建别墅了，也就是只有有限的存量），这些别墅一定会成为全球关注杭州且考虑在西湖边上买别墅的富豪争夺的对象，谁愿意出手转卖大家就竞价，别墅的价格和总体的货币供应量有什么直接的关系吗？没多大关系。

　　我认为房地产税实施势在必行，当然要有一个立法过程，不能着急。这个房地产税到底想实现什么目标？我列了四条。

　　首先，是有利于房地产业发展，遏制炒作，防止大起大落，减少房地产特别是住房这方面的空置。其次，房地产税有利于优化收入再分配，促成财产配置优化，而且会带来小户型供需上体现出来的比重提高，促成土地使用集约化。

　　再次，房地产税是中国搞市场经济所必需的积极配套推进地方税体系建设与地方政府职能合理化相内洽的一个制度建设。最后，房地产税会从社区基层促进“公共参与”的法治化、化的制度发育。

　　这四条都是房地产税追求的目标。综合在一起形成一个目标束，在实际生活中，一个都不能少。所以，很多学者不断提问，房地产税能够解决什么问题？我认为，要有利于解决所有相关的问题，如果能比较高水平地建立房地产税——住房保有环节的税收制度框架，那么它至少在上述四个方面会形成正面效应，是综合在一起发挥作用的。

　　房地产业扮演着重要的角色，希望它更多地体现为一个正面的角色，客观上存在这个可能性，它是支柱产业，是我们整个全局不可缺少的、服务于中国式现代化的国民经济组成部分。

　　但是它又关联着制度建设的主观作为，而这种制度建设在主观作为上是有可塑性的，考验认知水平和担当水平，落到改革创新的方面，就是改革水平高或低，是空谈改革，还是真的审时度势设计了可操作的高水平的改革方案。

　　我前面所说的房地产业健康发展相关的制度建设是对我们的考验，当然首先是，对政府管理部门和决策机关而言，怎么真正在改革方面交出高水平答卷的一种考验，也是我们全社会成员一起参与，使中国的改革与现代化发展能够持续推进，从而发展为对全体国人的一种考验。

　　从全局房地产行业复苏的大趋势，可以做出一个大概率的判断。在 2021 年的时候，从年初的三条红线开始，作为政策调控的主要取向，各个公共权力环节一起发力，从严从紧防范风险，看起来政策取向都正确，在实践中却引出了“合成谬误”宏观负面效应这样一个结果。

　　毋庸讳言，这和 2021 年底中央经济工作会议所说的我们面对的“三重压力”的成因有关，在解读2021 年中央经济工作会议精神的时候，中财办负责常务工作的韩文秀副主任就言简意赅、直言不讳地指出了这种合成谬误——实际上是在纠偏。

　　经济工作会议以后，一直到现在，对于房地产业界在政策上可谓“暖风频吹”，一直延续到管理部门在金融方面推出的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254 号），以一系列措施具体指导帮助房地产业界进一步回暖。

　　支持发展的政策文件下发后，2023 年 1 月，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房利率政策动态调整机制，细化规则。

　　各个地方政府辖区，从统计数据上来看，当地 3 个月的房地产成交均价是下降的，那么房地产市场里的首贷利率，就可以往下做调整，宽松、优惠的政策依据，已经细化为这样一种可操作的状态。

　　2023年春节长假期间，房地产业总体的发展态势就是经济回暖，景气回升，消费在很多地方表现为“报复性反弹”，这个反弹之后它的延续性现在看也比较明显，复工复产将会更顺利。估计在 2023 年的 1 月以后，经济指标会进一步通过春节长假的景气回升延续到二三月，整个一季度的指标会有极大的提高，而二季度就更值得期待了。

　　为什么呢？ 2022 年二季度由于特殊原因，我国的经济增速只有 0.4%，而 2023 年大概率二季度同比会表现得非常好。这样一来，上半年总体的经济回暖是加速的，二季度在指标上会进一步提振市场信心，而如能提升信心改善预期，就为我们下半年三、四季度乘势把中国经济景气水平继续往 上推升，进一步打开 2023 年经济社会发展的新局面，提供了非常好的客观条件。

　　在主观方面，我认为中央经济工作会议、局会议，到2023 年，一定会坚持以经济建设为中心的基本路线，鼓励抓发展是硬道理。在人事安排上，党的二十大在年初各地的和全国之后完全到位的情况之下，后面的工作中最主要的任务，就是得出政绩——企业界的朋友应当注意到这样一个大背景。

　　中国人的一个传统认知就是无论在哪一行业、哪一领域做事情，都要“取势”，即看大势，乘势而上，所以在中国经济社会总体乘势而上这个有极大概率的情况之下，我们要特别注意“机遇偏爱有准备的人”。

　　在 2023 年整个经济形势打开新局面、景气回升的大趋势和主基调之下，我认为在中国，将会是房地产业界“火”的一边率先回暖——其实在一些一线城市已经很明显，这样一种以主导的复苏为特征的局面，将会在全局中成为主基调。

　　我们也不排除有些地方还会有困难；“冰”的一边，比如最极端的是鹤岗，正式宣布财政重组，但是鹤岗的最冰冷期已经过去了。有人误打误撞地看到在鹤岗买房子很便宜，有闲钱就买了一套，而后他忽然发现自己可以做中介为其他人提供买卖服务，结果很快就发展出自己的业务来了。这个事情也值得朋友关注。中国发展的机会，在我们实际生活中应与时俱进地注意并把握好它。

　　接着我想说前面提到的“两重天”的框架不会很快改变，各个具体城市、各个具体的地方政府辖区之内，一定要具体地做考察分析，做专门的讨论，不可能套用一个解决方案。从结构上来看，人们注重所谓“新一线”的概念。过去“一线”是清楚的，现在的“新一线”，人们首先想到的是杭州。

　　二线、三线的概念在逻辑上跟“一线”也有点儿像，就是得有“新二线、新三线”，这应该是中国经济社会成长性的体现，合乎我们经济学研究者非常关注的中国长期潜力，从中期到长期逐渐打开潜力空间。我们继续使城镇化的红利得到释放，相关的重要概念就是“新一线”“新二线”“新三线”。

　　我觉得可以把它概括成一个概念，就是“有新兴市场发展机会的中心区域”。中国的这些中心区域，比如“建成区”，全中国将近 700 个建制化的大中小城镇里面，发展机会仍是主要方面。在“冰”的一边，还要逐渐恢复，还要经过阵痛，而新兴的中心区域的发展机会，即“新一线”“新二线”“新三线”，实际上蕴含着市场机遇、理财机会。

　　三线以下的市县镇，还有农村地区的市场，一般被称为“下沉市场”，据我所知，快手是比较早在下沉市场做出努力的平台，快手用现代信息技术，以短视频这种很多年轻人特别愿意接受的方式，沟通信息，并迅速地对接供需。

　　显然，这也是在快手开拓下沉市场的基础之上，面对全局的发展，进一步结合中央强调的乡村振兴、城乡一体化，以及推进整个经济的回暖，抓住机遇发展，这是我们应该看到的 2023 年的主方向。

　　房地产投资现象其实是必然存在的，那它形成的不动产到底是投资品还是消费品呢？如果按照中央特别强调的“房住不炒”的政策，那么实际上它是满足人民美好生活需要的住房，从房地产业基础性制度建设、打造长效机制来看，倘若落在尽可能遏制住炒作之后，以住宅为代表的不动产，表现为老百姓、人民群众“大项耐用消费品”的有效供给，那就是落在“房子是用来住的”这个主要目的上。这样就可以按照中央精神更好地防范和抑制市场可能出现的扭曲和泡沫。

　　任何市场都不可能完美无缺。我们过去见到不少偏差、扭曲，这些年在强调健康发展长效机制过程中，正在努力总结经验，掌握防范这些扭曲的方法，特别是老百姓不满意的泡沫化的一些现象——动不动就“热”得难受。

　　当然，“冷”起来也是问题。其实前些年中国房地产市场在调控方面未能令人满意，主要来说，多轮调控措施治标不治本，“热”了不行，“冷”了也不行，“打摆子”“过山车”式地来了几轮。

　　2023 年以后，结合基础性制度建设，贯彻中央的指导方针，我们能够使这个市场越来越带有长期健康发展特征。那么这里的内在逻辑，当然就要弱化住房的金融、投资属性。我们不必否定老百姓有了住房，在可能的情况下，会形成金融上的便利性。他拿住房做抵押，就可以取得，拿了资金，就可以进行下一轮创业，因此房子就有了金融属性。

　　前些年有些人组织炒房团，是要炒什么呢？就是不断倒手获利，拿了很多的房源以后，一方面不愁卖不出好价钱，另一方面可以进一步做抵押取得，收更多的房子，滚雪球式地越做越大，但是这造成了扭曲和泡沫化。我们这些年已经越来越有把握遏制这种恶性炒房，但是真正怎样处理这些问题，形成中央所说的健康发展的长效机制，还有很多问题需要解决。

　　虽然以后要使住房落在让老百姓过日子的“大项耐用消费品”的有效供给上，但是从房地产市场总体来看，不能理解为房地产市场包括住房会完全失去投资属性。

　　因为在整个房地产有效供给里，必须有商业性的租房市场，我们搞社会主义市场经济，很难设想只有保障性的长租房，只有完全产权的商品房，而没有一个商业性的租房市场与整个市场相配套，形成它必要的多元化的结构特征。

　　全球都是这样，但是这种商业化的租房市场不能过于发达，不能动不动就被人炒起来。我的一个观点是：在房地产越来越多以住房的概念落在“大项耐用消费品”有效供给上的同时，也要注意这个市场必然是多样化的。

　　从住房供给来说，政府要牵头跟市场主体合作，做好保障房的供给。比如公租房、政策性的长租房，以及共有产权房，这些都属于保障轨，在把保障轨托好，托到年轻白领都能够以共有产权房比较便捷地解决自己“住有所居”问题之后，再往上配套，就是一般商品住宅、中高档商品住宅，还有高档商品住宅，中国社会里不可能不让一些成功人士在市场上挑选自己中意的别墅。

　　当然，在商品房的轨道上，同时存在着商业性的租房市场。租房市场的房源从哪儿来？还是从买主来说，他有自己的刚需，有改善性需求，而后可能还买第三套房，第三套房在自己占有产权的过程中，可以把它租出去，到了老年，他可能把这个房子卖出去，形成他自己的“商业性社会保险”，因为他深信在这几十年中国社会城市化的发展过程中，好地段的房子大概率是不断升值的，这等于投资式地给自己买了一个“商业性社会保险”，这也无可厚非。这种投资行为也契合我们商业性租房市场房源的形成。

　　在房地产市场上，有必要的经纪人制度。我注意到，在中国买卖双方交易时大多数的情况是找一个中介就行了，这个中介一手托两家，撮合买卖双方成交。但是我后来发现，我国中介市场与国际上相比有明显的区别，比如，在美国房地产市场普遍适用的是单边代理经纪人模式，这个模式对我们也有一定的借鉴意义。

　　多重上市服务系统（Multiple Listing Service，MLS），意思是由买卖双方各自的经纪人展开的。买方和卖方各自挑选自己的经纪人，这种经纪人按照规则，单独代理买卖双方中的一方，再确定必要的律师事务所、各个环节上各种合规认定的主体，要找有专业资质的机构派人员来一一认定备案，只有政府最后认为完全合规，才能完成交易。这种单边代理经纪人是各为其主的，成交以后各自收取佣金。

　　我认为，这适合于法治化程度比较高的社会环境，它的好处就是在形成细致服务的同时，可以规避风险和后续可能的纠纷，买卖双方不见面，整个事情就办完了。

　　中国社会如果采用这种模式，可能会发现该模式还有其他好处。买卖双方见面以后，各自的性格都可能带来交易的不确定性：两边若觉得有共同语言，谈得热乎，可能有利于成交；但如果看着就不对付，交易可能就泡汤了。

　　在美国的那种模式下，买卖双方从头到尾不见面，不涉及“印象分”，避免不必要的纠纷，谈不成就各自再去找，谈成了就自然而然一步一步达成交易。所有的问题都是由双方的经纪人解决的，各环节上都有律师把关，对房屋要一一验证，要填写非常复杂的表格——表格上往往有几百项都得填，一一处理到位。

　　中国在法治化的道路上，首先在二手房市场，也不排除由原来的以一个经纪人主体为中心的撮合方式向单边代理演变。我们听说已有这样的方式，被称为经纪人合作网络模式（Agent Cooperate Network），是将房源、客源分开，各有专门的负责者，这种演变已经产生了越来越明显的影响。当前有影响力的“直播带货”方式，对接到现在的“直播带房”（听说还有直播带出来的其他各种各样的供需对接，比如还有职业介绍的直播带岗，还有老年人单身以后互相找新伴侣的直播带寻找配偶，这些都是在适应老百姓美好生活的需要）。

　　这样的一些情况，在创新方面我觉得是非常值得肯定的。直播带房主播者，怎么形成社会上的美誉度，让“粉丝”认可你是值得信任的主播这是最关键的。信任值千金，自然而然它就有一种内在的驱动力，在阳光化、负责到底、不断接受社会评价的情况下，千方百计体现自己对“粉丝”的忠诚和服务的耐心、周到、细致，于是较好地消除信息的不对称，提高服务质量，方方面面形成共存、共荣关系，共同促进社会服务和公共福利环境的优化，这是信息技术支持的一个非常好的演变。

　　这种房产主播在带房过程中直观地看，主要为买方服务的方式，是不是也可以认为带有单边特征呢？这是中国经济在发展中可以进一步认识和总结的。

　　本书反映了作者对当前及未来中国经济的分析与思考。聚焦当前中国经济热点、难点、增长点等问题，探究大力推进中国式现代化过程中的动力源，前瞻改革趋势。本书主要包括如下五部分：

　　第一部分是宏观经济：增长动力与改革路径。探讨中国经济长期成长的确定性、经济增速、改革思维与方法，以及如何正确认识中国式现代化、如何避免“日本式衰退”、警惕“要公平不要竞争”、重视“外循环”等问题。

　　第二部分是财政分配、管理改革与债务。作为财税领域专家，作者深入讲解财政体制改革、地方财政事权优化调整、地方债与相关企业债、优化收入分配等问题。

　　第三部分是数字经济与建设现代化产业体系。讲述数字经济创新潮流中的高质量发展、数字经济如何促进高质量就业、如何打开实体经济新局面、在数字化发展中如何发挥新基建和民营企业的作用，以数字经济发展推动产业升级。

　　第四部分是民营经济：理论探源与发展逻辑。作者对民营经济相关基础理论正本清源，探讨支持民营经济发展的理论创新，并密切联系实际，对提振市场信心、改善企业预期以及民营经济发展壮大的逻辑进行探究，以推动民营企业健康发展。

　　第五部分是房地产：未来新趋势。作者对房地产业的角色定位、房地产政策趋势进行条理化阐述，对房地产税进行了深入剖析，对打造房地产业健康发展长效机制、探索新发展模式，提供了思路与建议。

　　本书的主线是将读者引入对如何保持定力寻求改革创新中可持续发展这一重要问题的理性思考中。既高屋建瓴，以经济学者思维洞悉全局；又抽丝剥茧，从复杂的热点难点事件中厘清本质与脉络。本书有助于政策部门、企业部门、经济学人和广大读者全面认识经济形势，把握机遇，迎接挑战，锐意进取。

　　贾康， 全国政协第十一届、十二届委员，全国政协参政议政人才库特聘专家。华夏新供给经济学研究院创始院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。国家“十一五”“十二五”“十三五”规划专家委员会委员，国家百千万人才工程高层次学术带头人。

　　著名经济学家，多次受党和国家之邀座谈经济工作，担任2010年十七届中央局第十八次集体学习“财税体制改革”专题的讲解人。撰写并出版多部著作，如《财政学通论》、《新供给经济学》、《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（获2016年“中国好书”奖）、《双循环新发展格局》（获2021年“中国好书”奖），孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学奖获得者。

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　　华南理工大学公共政策研究院（IPP）是一个独立、非营利性的知识创新与公共政策研究平台。IPP围绕中国的体制改革、社会政策、中国话语权与国际关系等开展一系列的研究工作，并在此基础上形成知识创新和政策咨询协调发展的良好格局。IPP的愿景是打造开放式的知识创新和政策研究平台，成为领先世界的中国智库。