从房地产业的虚拟化看当前房市迷雾

　　近期，关于中国楼市回暖的消息，又使人对房地产这个行业如同雾里看花。一方面，“地王”频现，楼价意外“回调”。国有房企上海绿地集团有限公司以30.25亿元拿下大兴新“地王”，而在京沪深等地，地产圈内人士大多唱涨，开发商又开始捂盘惜售，在上海，住宅成交均价逼近1.74万元/平方米历史最高纪录；而另一方面，又有媒体报道，一、二线城市房市经过春节前后短暂“小阳春”后又已走疲，量价下滑，5月份北京楼市成交量骤降14%。房市迷雾重重，到底应该信谁？

　　我国的房价有没有泡沫，许多专家都是从需求与供给的角度来分析，中国有13亿人口，又处于城市发的最重要阶段，结果自然是房价会无障碍地上涨；还有人则从民众信心和对未来预期的角度，来分析当下的房地产市场；当然，更多的专家则是从居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量来对房地产价格进行分析。然而，以上述因素来分析和预测房地产价格的变动虽具有一定的解释能力，却很难预测价格变动的拐点。美国著名经济学家John M. Quigley使用1986~1994年美国41个大城市截面数据，他的研究就表明，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但错误率也高达52.73%。

　　房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，但另一方面，房地产业也具有非常强烈的虚拟经济属性。在美国、英国等发达国家，房地产业均被列入金融产业的范畴。当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产具备了资产自主增值的功能，其价格预期也很难以从需求-供给、价格收入比、空置率等因素来得出结论，而像股票市场一样，具备了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，但现实中，房地产价格波动大约已相当于股票波动的57%。

　　从虚拟经济方法来分析我国的房地产市场，可以看到，站在开发商的角度，这两年来，大量资金集聚于房地产，而这部分资金，绝大部分来源于信贷。在房地产领域，开发商整个房地产的项目开发，基本是建立在银行信贷支持的基础上。据统计，我国房地产信贷占信贷总额的26.14%，远远超过国际上房地产信贷总额不超过银行信贷总额8%以及某一项占信贷总额比例不超过9%的比例。金融支持过度的结果，还会出现金融体系以至国民经济被房产开发商绑架的危险。一方面，如果国家放松信贷，会进一步推升楼价，这无疑不是在解决问题，而是在积累问题；另一方面，如果国家紧缩银根，则可能使开发商的资金链命面临断裂的危险，最终影响银行乃至整个经济。这常常使得国家的宏观调控政策陷入被动甚至两难的境地。

　　而从买房人和投资者的角度，中国房价上涨空间也已被透支。笔者曾经做了一个预测，假定房地产市场是一个灰色的系统，在信息不透明的情况下，笔者以“深证指数”和“居民消费价格指数”为关联因子，研究结果表明，2009、2010和2011年房地产价格指数的预测值分别为105.1852、104.5692、103.6536，而2006、2007、2008我国的房地产价格指数为105.5、107.6和106.5。换言之，我国房地产市场只有在价格回调的情况下，才有救赎的可能。如果当前房地产价格继续非理性地上涨，必将带来灾难性的后果。美国的这一次危机，就是一个深刻的教训。只不过，美国次级债的教训在于银行给了一批本没有还款能力的人，是来自买房人的危机。而在我国，一旦房地产价格回调，风险不仅来源于“断供”，更大的风险则隐藏在开发商与银行的关系中。

　　在历史上，金融危机过后，经济的复苏其实都有其规律可循。一般来说，股票是经济复苏的领先指标，股票价格会在实际房价达到峰值前1-3个季度达到高点，然后，股票价格要连续下降7-10个季度开始回升，但是，房价并不会迅速回调，而是会继续萧条更长一段时间，其回调的幅度也相当微小。在我国，上证指数均在2007年第三季度达到顶峰，而房价指数则在2008年第一季度达到顶峰，股票价格指数峰值早于房价指数峰值2个季度。然后，股票价格指数连续下降四个季度，并于2009年第一季度有所回升。但诡异的是，我国房价却在此时与股价“并架齐驱”，而无视股票的“领先”地位。在我看来，这是一个危险的信号。在股票指数尚未足以巩固经济基本面的情况下，房价的飚升没有其经济基础。

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