协会概况

　　中国的房地产市场是当今世界 上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

　　2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。

　　2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。

　　国家在2011年年初印发了“国8条”，说明了中央政府对巩固扩大房地产市场调控成果的决心。此时此刻，大家对2011年及“十二五”时期中国房地产业的发展态势尤为关心。

　　本人通过学习党的十七届五中全会提出的“十二五”规划建议及国8条，总的感觉是：2011年及“十二五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。具体的谈七点看法，仅供各位参考。

　　一、深刻认识中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间。

　　2003年以来，中国的房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。不少人认为，政府调控房市是为了打压房市。我参与过政府的一些会议，也反复学习了调控房市的一系列文件，我领悟的一个基本点是，政府的调控不是为了打压房市，而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。就以去年四月的国十条而言，文件的开头一句话和最后一句话， 都是促进房地产市场平稳健康发展。至于对投机炒房等行为的“打压”，那也是为了遏制房价的过快上涨，促进房市的健康发展。何况，增加住宅用地和住房的有效供应，是近几年调控房市的重要措施，所以，我始终认为，防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。第二，发展住房与房地产业的主要任务是为了改善广大居民的居住条件，实现“住有所居”的目标。为此，要正确运用政府调控和市场机制两种手段，不断完善住房保障体系和商品房供应体系，加大保障性安居工程和普通商品房的供应，投资投机性需要。第三鉴于我国人多地少的国情，一定要提倡理性消费、梯度消费，大力发展省地节能环保型建筑，走可持续发展道路；同时要通过购买、租赁两种渠道来解决住房问题。对自住性、改善性、享受性及投资、投机性的，采取差别化的信贷、税收政策。第四，考虑房地产是不动产和我国地区之间经济、社会发展的不平衡，要坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜、分别决策；又鉴于房地产与国计民生关系密切，所以又必须要强调地方政府在稳定房地产市场和住房保障方面的责任。

　　至于对2010年及“十二五”时期房地产市场的展望，我本人认为，只要把握了上述几点，就很容易理解中央政府的决策。更何况，中央政府反复强调：今后一个时期，仍是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期；制定“十二五”规划，要以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线；城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。上述几点，都强调了发展。所以我坚信，在“十二五”乃至今后一段时期，我国的房地产业仍有较大的发展空间，并将伴随着城镇化的积极稳妥发展而平稳发展。当然，鉴于各地的城镇化进程、居民的居住情况等差异很大，建议各地在加快建立个人住房信息系统建设的基础上，认真编制“十二五”城镇住房与房地产业发展规划和年度计划，并与土地的供应规划、计划相协调，与城市交通规划相衔接。规划与计划应向社会公布，以稳定市场的预期与百姓的预期。

　　总之，“十二五”时期，仍是我国住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。对此，我们应充满信心。房地产企业重要的是要做好产品定位、市场定位与区域定位。

　　中央的“十二五”规划建议指出：“加强和改善宏观调控。巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果是“十二五”时期的重要任务”。鉴于房地产业关系到国计民生，与百姓的住房问题直接相关，与宏观经济及管理通胀预期关系密切；又鉴于一些城市房价上涨过快的势头未得到有效遏制，因此国务院办公厅在今年年初就印发了国8条，说明中央政府在2011年及今后一个时期仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步落实地方人民政府在稳定房价和住房保障方面的责任；继续完善房地产的税收政策并加强监管；继续强化实施差别化的住房信贷政策，遏制投资投机性购房；对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内也会继续实行限购等必要的行政措施。之后也会为应对宏观经济和房地产市场中出现的新情况、新问题，采取针对性的灵活性的措施。业内人士对政府的调控应持常态心理，主动适应。我们也应相信政府的调控经验会日趋成熟，并注意将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。我们也希望政府在增加住房用地有效供应、完善房地产市场信息系统建设、创新房地产金融产品、拓宽房地产融资渠道等方面有所突破。我们协会也愿意在制定中国城镇住房与房地产业“十二五”时期发展规划和中长期发展政策方面协助政府做一些力所能及的研究工作。

　　去年12月中旬召开的中央经济工作会议，首次提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是在总结了我国房改以来的经验教训和借鉴了国外成功经验后得出的结论。坚持市场供给与政府保障相结合，以市场供给为主，是我国住房政策的基本点。“十二五”时期，既要强化政府职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系，又要继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系，通过租售两种方式，满足不同消费群体对住房的基本需求。“十二五”时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房困难问题，直接关系到全面建设小康社会目标能否如期实现。今年，国家计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比去年的580万套有大幅度增长。增加的部分将重点发展公共租赁住房，以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。房地产企业应积极参与公共租赁房等保障性安居工程的建设。

　　中央“十二五”规划建议指出，要以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路。“十二五”时期，住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。

　　调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应结构，增加租赁住房的比例。政府除了切实加大公共租赁房的供应外，还应当允许单位利用自用土地、农村集体建设用地，在不改变土地用途、权属和符合规划的前提下，集中建设面向新职工、外来务工人员的公共租赁房，并通过税收调节等手段，鼓励和引导拥有多套住房的家庭将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。今后新建的商品住房应当以套均面积100平方米左右的三居室住房为主。五是为积极应对人口老龄化，适应“优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”的需要，关注老年住房的研究与建设。

　　转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。一是要求企业严格执行国家的节能标准，加强中小户型住房的设计创新，优化普通商品房的功能。二是积极推进住宅的性能认定 和产品的认证制度，促进技术和产品的集成；及时淘汰、限制和禁止使用的技术与设备，促进住宅的性能与品质有较大的提高。三是减少毛坯房、扩大全装修房比例。建议在保障性安居住房和广厦奖评奖项目中率先实行；推进主体结构与填充体基本分离、管线便于维护更新和套型可变的长寿命高品质的中小套型普通商品房建设。四是鼓励房地产企业加强与上下游企业、与建筑产品、部品企业的强强联合，减少采购成本，提高工程质量。

　　同时，希望各有关方面继续完善保障性住房的准入、退出机制，关注保障性住房建成后的管理，关注对既有房屋的维修、养护与改造，以切实维护消费者的权益，管理与盘活好政府大量投入的资产。

　　随着城镇化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，商业地产、旅游地产的占比也会相应扩大份额。在一些城市群和某些城市的新区，产业园区的地产也会加强。当然，在新进入一种地产业态时，务必要结合自身的实际，减少盲目性。开发商业地产要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，认真论证，稳步推进。我国是旅游资源大国。随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，旅游地产今后也会在不少地区有较大发展。希望各地能结合当地实际，多开发一些有特色的旅游项目，探索建设一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目，满足人们对日益增长的旅游事业的需要。

　　中央的“十二五”规划建议提出：要“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。抓紧制定并形成房地产法律体系，是规范房地产市场行为、促进房地产业平稳健康展的前提。抓紧修改完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》，抓紧制定《基本住房保障法》。完善商品房预售制度、土地招拍挂制度；研究推进房地产税改革。严格执地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管，认真查处在土地交易和房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用，坚持和强化引导。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

　　中央“十二五”规划建议对企业组织建设和基本经济制度建设的要求也适用于房地产企业、特别是房地产开发企业。坚持专业化、产业化、跨区域的房地产企业发展战略，提高行业准入门槛，逐步将企业的资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩，鼓励企业依靠诚信、品牌、社会责任实现可持续发展。营造不同所有制企业平等享用土地、金融、税收等政策待遇，公平参与市场竞争、同等受到法律保护的体制环境。鼓励企业间自主的并购和重组，鼓励具有规模化和品牌优势的企业做好做强做大，提高市场的占有率；发挥中小企业贴近区域市场需求和专业化的优势，提升中小企业专业化分工协作水平；逐步淘汰一批管理和专业水平低、工程质量差、社会信誉低、抗风险能力弱的企业，促进企业组织结构优化。

　　希望房地产企业一定要认清形势，顺应政策，结合自身特点，做好产品定位和市场定位，加强企业经营管理，努力把产品做好，把企业做强，为百姓的住有所居和房地产业的平稳健康发展做出贡献！

　　改革开放是我国经济发展的强大动力。中国房协愿意与国外、境外同行就房地产市场可持续发展问题、发展省地节能环保建筑与运用绿色、低碳技术、推进住宅产业化等问题进行交流，借鉴发达国家的经验、技术来推动我们的工作。

　　根据中国政府的指示，我们中国房地产业协会还可组织中国企业到国外去开发建设住宅小区等房地产项目。我们希望有志的中国企业能走出国门，与国外同行合作，共谋合作共盈、互利发展的大计。