商业地产“行话”COLLECTION尝试①

　　关于商业项目的类别问题，我们经常在各种媒介渠道读到“盒子”、“街区”、“社区商业”、“自持物业”、“半开放式”等名词，也会看到“去零售”、“新零售”、“体验式商业”等概念性的名词，当然更会有“前策”、“定位报告”、“动线规划”、“业态落位”、“一消二消”、“两者取高”等一系列令行外人一脸懵逼的专有名词。

　　其实在刚刚进入这个行业的时候，我也时常一脸小白模样，一边默默旁听着业内同行们用夹杂这些专有名词的谈天说地海阔天空，一边努力揣摩着这些词语的含义，并且为了不让别人看出自己的无知，往往还得努力装作跟上了聊天的节奏，往事不堪回首。

　　作为一个难以在大学独立成为一个学科的商业地产行业，这些零碎的知识点绝大多数时候只能靠自己的工作经验累积才能慢慢形成，一来时间慢效率低，二来还容易有理解上的谬误，闹笑话。

　　想了很久，今天终于腾出时间，冒着被贻笑大方的风险打肿脸充胖子，来跟大家分享一些我们三年多来跟各位行业内的前辈们聊过的那些“行话”，希望能帮助一二。

　　盒子商业：以全封闭的建筑物为商业主体，在建筑物内部设计规划店铺进行租赁或销售的物业形态，沙盘上看起来像一个个的BOX，而通常被称为“盒子商业”。

　　盒子的特点是物业形态整体封闭，在一层、停车场、甚至二层以上楼层，设有多个出入口与外界公共空间或其他物业进行连通，可以通过设置FOOTSPRING设备在各个出入口进行有效的人流量点算。

　　从建筑设计层面来看，盒子商业的外观的想象空间不小，可供设计师发挥的余地也相当之大，但内部想要把所有的楼板柱粱、消防栓门、直梯扶梯、灯光空调、新风烟道、品牌门头等硬件空间进行合理布局、高效组合，形成体验良好的盒子内部动线结构，其实是一件非常考手艺的事情。

　　比如，同样都是盒子商业，当我们觉得成都来福士的外观非常引人瞩目的时候，却常常在里面无奈地迷路；而九龙仓的IFS不管走到哪里总是一副方方正正中规中矩的玻璃外墙，里面逛起来却非常舒畅明快。

　　街区商业：以物理形态相对独立的多个建筑物组合而成的建筑集群为商业主体，建筑物之间有一条以上区域道路或公共道路为过渡及连接，这样的商业项目看起来更像是一个松散式的街区，通常被称为“街区商业”。

　　街区商业的特点是商业建筑集群化、通达开放化，通常这样的商业项目有着开放性的出入方式，与外界公共空间及街道的连接没有屋梁楼盖的限制，对久居室内工作生活的城市人而言，有一种豁然开朗的亲切感。

　　回想起来，商业地产从百货时始到目前的购物中心时代，一直都是“盒子”物业占主导趋势，但近几年街区商业的开放姿态被越来越多的城市人所接受，特别是以成都远洋太古里为标杆的街区项目，引发了全国的“街区商业热”，为此，我们曾经有过两篇文章可以给你做个回顾：

　　地下商业目前在香港、日本及韩国等国家都比较盛行，通常在轨道交通站点出现，自持运营的也不少，城市常旅客的人气很旺。这种物业类型的特点是四通八达、接驳全面，几乎没有主力店，店铺小而杂，业态也多以食品、餐饮、连锁小超市等快带为主。

　　国内地下商业曾经也有过非常辉煌的时代——比如每个城市都曾有过的“地下商业街”。然而，由于此类早期商业形态大多属于销售型物业，而国内的轨道交通发展尚处于较早阶段，因此目前尚未有标杆型的地下商业出现，不过刚刚开出的长沙IFS负一层接驳的“国金街”项目，倒是有点隐晦的意思。

　　中央CBD核心商业：在城市中央核心商务区开出、具有全城客流吸聚能力、拥有大量全球知名品牌门店、带有城市潮流时尚地标属性、商业面积多在15万方以上的中大型综合商业项目，通常被认为是“中央CBD核心商业项目”。

　　这样的项目每个城市都为数不多，比如成都的IFS和成都远洋太古里，长沙的IFS国金中心，杭州的湖滨银泰in77和杭州大厦，西安的赛格广场和SKP等等。但如果是同时拥有多个核心商业区的超大型城市，这种项目的数量就会更多，比如北京、上海、重庆等。

　　区域核心商业：在城市除开中央核心商业区之外的某个区域形成的区域型商业，会由一个或多个商业项目合力组成一个商圈，在每个商圈内“领衔主演”的、商业面积通常在5万平米至15万平米之间的，通常被称为“区域核心商业”。

　　这样的例子全国不胜枚举，每个城市都有至少5个以上的知名商圈，也有以一己之力撑起一个区的独立商业项目。而这些商圈和其中的项目，也在随着城市的扩张和商业版图的变迁而变得越来越炙手可热，甚至出现了一城多极的格局。

　　比如重庆，杨家坪商圈九街和龙湖北城天街、大坪商圈的龙湖时代天街、九龙坡商圈的重庆万象城、弹子石商圈的重庆IFS/来福士/长嘉汇等等，近年来陆续涌现出大一批优质商业项目，逐渐开始与传统核心CBD的解放碑商圈分庭抗礼。

　　社区商业：以满足区域内社区住宅用户的日常生活配套消费为主、商业面积大多在5万平米以下的商业项目，通常被称为“社区商业”。

　　从国家的房地产开发政策中开始要求开发商对于住宅用地进行商业配套开始，这些以销售型街铺为主的社区商业配套物业支撑了多少中国人的8小时之外，这或许就是如今社区商业的雏形。

　　而在当下，从全国遍地开花的中粮悦街和绿地熙街为代表的连锁社区商业品牌，到成都的卓锦曼购中心、世茂52+mini mall、兴东创意山、泛悦国际、象南里等典型的社区商业项目，已经犹如星星之火开始燎原。

　　且不论社区商业的品牌层级位于商业领域的何种层次，至少从街铺到社区商业，多亏了这些社区商业项目，“社区型消费”需求已经有了显著的提档升级，这一现象，放在全国各大城市来看，都不失为一种普遍趋势。

　　全客层商业：以从婴幼儿到老年客群全年龄段覆盖的业态为核心主打、强调家庭型受众的消费场景的商业项目，多见诸于社区商业和综合型商业。

　　与大悦城定位18-35周岁的客层相反，全客层商业更多是以“大而全”的思路为主导，从零售到体验，都囊括了全家人的需求。当然，这里面也有一些“伪全客层”的意味：毕竟只要有超市和儿童业态的项目，都算得上是全客层商业。

　　体验式商业：以强调消费者线验细节为主的商业形态，不局限于一个项目整体，更多是以细节为重点进行包装推广，严格意义上来说，应该是商业地产营销层面的一个概念性名词。

　　体验这件事，从商业进入购物中心时代就已经开始全面而彻底的PK赛了：服务、导视、动线、洗手间、公区打造、香氛、WIFI、空调、停车、线上平台等等，每一个公开示人的空间里，都藏着太多的体验点。

　　我们常常会觉得日本和的项目里服务令人宾至如归，觉得IFS的周全得体、水准一流，甚至有一家河南的神奇商业项目“胖东来”被称为中国商业地产界的“海底捞”。但是一座商业项目给到消费者的细节体验远不止于此。

　　去零售商业：以“去零售化”为招商核心思路，转而以餐饮、培训、运动、娱乐等业态为主打的商业项目，被称为“去零售型商业”，也是一个概念化的名词。

　　事实上，真正的“去零售商业”并不多见，成都的象南里和铁像寺或许可以成为其中的代表。但与之相对应的，是九龙仓始终如一的“时尚零售新地标”IFS产品线，每到一座城市都会成为商业标杆，似乎“去零售”的声音，只是少数派的游戏。

　　新零售商业：近两年最热门的词语莫过于“新零售”，虽然其根源难究，但总归是互联网零售直接冲击实体商业之后的新一轮融合式尝试。我们可以先看一下百度百科的名词解释：

　　在我们不算完整全面的认知体系里，新零售囊括了几个关键词：大数据、AI、互联网、生态圈、物联网。延展开来说，或许还有定制化商业、垂直商业、人机交互体验、场景化商业、新业态等等。

　　但从根本上而言，“新零售”或许是线上线下从敌对到交融的一种趋势化的进步：从商品源头上以数据为依托进行生产、物流环节以物联网进行远程管控、商品交易层面曾兼顾线验与线上下单。

　　然而，真正的“新零售”究竟是无人超市还是盒马鲜生，是阿里巴巴的亲橙里还是各大商业的新尝试，可能还要等待科技的发展与市场的反馈，才能最终沉淀出具象化的概念。

　　其次，关于项目前期的定位、设计、工程、招商、运营、推广等各个板块的“行话”，如果大家觉得有用，留言告诉我们你想了解的名词，我们下一辑再聊。