以高质量不动产管理运营推动中国石化高质量发展

　　今年的6月25日是第33个全国土地日，主题为“节约集约用地、严守耕地红线”，充分体现了党和国家对高效配置土地资源的重视和端牢粮食饭碗的决心。

　　土地是国家的宝贵资源，也是企业发展建设的重要物质基础和宝贵资产。中国石化各企业始终将节约集约用地、严格保护耕地作为义不容辞的责任和义务，在保障油气生产用地、清理油气废弃土地、推进厂区整体搬迁、加强不动产经营创效等方面做了大量卓有成效的工作，为国家端牢能源、粮食两个饭碗作出了积极贡献。

　　集团公司财务部恢复设立土地管理处15年来，逐步完善土地房产管理机构，在保障油气生产用地、清理油气废弃土地、推进厂区整体搬迁、加强不动产经营创效等方面做了大量卓有成效的工作，保障了生产、经营及民生用地需求，促进了国有土地保值增值。

　　土地政策改革是中国新一轮改革的重点，新形势下，企业用地面临重重困难和各种问题。站在中国石化成立40周年的新起点，不动产管理运营应契合集团公司高质量发展的新任务新要求，加强前瞻性思考、全局性谋划、整体性推进，积极应对风险与挑战，持续转变工作思路和举措，学好用好国家政策，做好“投、建、营、运”大文章，努力实现不动产管理与主营业务深度融合、双融共促，以高质量的不动产管理运营支撑中国石化踏上高质量发展新征程。

　　为支撑集团公司加快建设世界一流企业，不动产管理要紧紧围绕集团公司战略目标和财务工作目标，在土地基础管理、土地经营创效两次提升的基础上，着力突破阻碍发展和影响改革的瓶颈，努力实现不动产集约化管理运营的第三次提升，实现从土地到不动产、从基础管理到主动经营再到集约化管理运营、从实物到业财融合再到要素化质量管理的三个重要转变。

　　深化不动产管理运营助力公司基业长青。 做好集团公司土地战略规划，保持用地定力。基于全局视野，统筹规划整体土地和房产资源，融入地方并形成石化不动产利用特色。实行战略留白存量土地和抢占先机新增用地的双重策略，实现控制新增用地投资和推动不动产处置创效的双向引领。强调一次性收益和长期收益相结合，均衡非上市部分和上市部分不动产经营创效利益。抢占用地先机、预留发展空间、改变创效方式，一张石化蓝图绘到底，促进公司基业长青。

　　推动土地要素在生产经营中发挥保障作用。加大与国家和地方政府部门的协调力度，协同总部与土地要素相关的管理职能，共同争取用地政策支持。侧重区域整合，促进转型发展，助力石化产业优势聚集。保障油气生产和新兴产业用地需要，落实大型项目和高端产业用地需求，利用搬迁增值模式推动“退城进园”，促进“油气氢电服”综合服务站的用地改造，为科研转化中试基地和世界级创新平台建设提供土地房产空间。不断提升土地要素市场化配置能力，让土地要素成为生产经营中的关键一环，起到支撑和接续作用。

　　推进不动产运营成为新的效益增长点。 推动总部层面不动产一体化管理，明确不动产实物管理和价值管理的整体定位。推动模板化制度和防控式配套制度相结合，适应业财一体需求，符合现代质量管理趋势，优化不动产经营创效指标。用好考核指挥棒，发挥不动产管理运营价值。加强土地和房产数据管理，实现数字图形化和应用平台化。升级低效利用不动产分类评价模型可视化效果，建立办公用房效益评价模型。扩大不动产试点经营，开通不动产管理运营绿色通道。加大办公用房优化调配力度，与腾退办公用房盘活处置整体考虑。确保存量不动产规范合作和合规开发，实现长期稳定回收现金流。不断优化提升不动产独立经营创效能力，打造成熟的经营创效业务线。

　　今年是不动产集约化管理运营的起步阶段。要围绕“强化职责、全程监控、系统运营”的总体要求，持续加强不动产政策研究、保障生产经营用地需求、实现不动产增效创效，努力推动不动产数智化管理、土地要素市场化运营，依靠多手段管理、全方位提升、高效益回报，进一步优化不动产集约化管理运营体系。

　　优化不动产实物管理机制。完善中国石化土地管理办法，制定办公用房租赁管理办法，并从战略规划、制度体系、信息平台、管控机制、组织保障等方面研究制定不动产管理运营指导意见。

　　建立不动产经营创效长效机制。总结经验，结合低效利用不动产分类评价情况，制定不动产经营创效三年规划。优化不动产经营创效指标和现金收益指标，研究加大处置结果备案与现金收益力度的管控方式，分批分类推进土地盘活处置，筛选闲置油库用地纳入统一规划，优化不动产经营创效考核机制，促进土地处置实现增值效益和现金收益，增强不动产经营创效的主动性。

　　推动不动产主动经营和试点经营。推进日常土地处置项目创效，实行多部门联合调研，加强整体把控，拓宽经营渠道。推进土地复垦整治常态化，跟进自然资源部土地复垦整治的政策动向，研究炼化厂区土壤污染治理管控方案。推动落实与中央企业的战略框架协议，继续加大土地盘活利用的对外合作力度。充分发挥不动产试点经营领导小组功能，强化土地处置项目的跟踪、指导和决策机制，延展经营方式，加快创效方案落地。

　　推动办公用房优化调配。搭建并推进办公用房房屋租金和物业费“两费”模型作为费用测算标准，重点推动北京和上海办公区的优化调配。完善调查办公用房双向需求的6张画像卡，制定基于房屋、配套和经营3个准则层的指标体系，构建办公用房效益评价模型。依托不动产管理信息系统，融合“两费”模型和打分模型，开发建设办公用房评价共享平台，满足内部优化调配和外部市场化租赁需要。

　　保障经营发展用地。推进土地投资专项管理，督导各油气企业严格执行用地标准，在项目可研阶段精细算账，规避“用而未批”风险。优化新增建设用地管控方式，研究临时用地、新增建设用地报批管控方式，制定管控指标。加强增量土地节约集约利用，提高土地利用效率。（集团公司财务部）

　　胜利油田坚持集约高效规范用地，按照“能利用存量建设用地的不新征；能利用未利用地和建设用地的，不占用农用地，规避永久基本农田”的原则，在满足勘探开发用地的基础上，有效控制新增用地规模，走出了一条具有油田特色的节约集约用地之路。

　　面对“地上无空地、地下有潜力”开发难题，坚持节约集约用地，创新实施井工厂建设，近年来先后建成白鹭湖、滨17等井工厂。

　　结合常规油藏和页岩油潜力情况，开展多轮次存量土地预留摸排，拟在2023~2025年规划建设常规油藏井台9个、页岩油井台25个，为油田勘探开发预留充分空间。

　　制定井场布局标准化建设规范，建立不同井场类型的标准化用地标准，除井深小于3000米的单井式井场与国家标准持平外，其他用地规模均有不同程度的压减，部分节地率达到50%以上。

　　开展城市规划区内油气储量分布情况调查，把油田勘探开发用地需求融入政府城区规划；通过零散土地整合形成井工厂、部署同台井等方式，严控增量、盘活存量，满足勘探开发用地需求，又有效控制新增用地规模。

　　坚持把新能源作为与油气资源主业并行发展的新业态来谋划部署，制定相关规范细则，调动各单位盘活低效土地的积极性，加快推进新能源产业发展，打造高质量发展新动能。

　　对宜农土地开展综合整治，对农业土地高效利用。以农业高质量发展为导向，推进12.3万亩农用地归口胜大分公司实施专业化管理；编制农用地综合利用方案，加强与中化集团先正达公司合作推进，加快区域化布局，提升农业土地资源价值创造能力。

　　在土地管理系统开展“基础管理工作深化年”活动，及时制修订相关制度，通过“建制度、定标准、立模板”，推进土地管理制度化规范化标准化建设，指导各单位基础管理工作再上新台阶。

　　持续深化集团公司不动产管理系统（SRES）推广应用，对照土地权属资料及现状，核对涉及油田的6万余宗存量土地数据，提升信息赋能水平。

　　把“绿色、节约”贯穿企业用地全过程，以最高标准、最严要求管控生产用地各个环节，大力推进存量土地盘活利用，高效优化配置土地资源，为企业高质量绿色发展擦亮生态底色。

　　从临时用地环节入手，严把新增用地入口关，科学优化用地方案，合理安排施工布局，严格控制各类施工作业用地面积，坚决做到“能用已征地不占新征地，能用普通农田不占基本农田”。近3年，累计节约临时用地2204亩，节约税费0.36亿元，减少新征地支出约1.2亿元。

　　建立低效土地盘活利用机制，创建土地盘活创效资产池，统筹管理、分类盘活各单位低效利用土地，做到地尽其用、地尽其利。卫11、文13西、文24等5个储气库优化利用已征土地598亩，既节约新征地费用1.19亿元，又减少了耕地占用。

　　加快新能源产业布局，充分利用前线兆瓦风电、兆瓦级可再生电力电解水制氢等一批新能源项目，年节约电费1500万元。

　　严格落实土地复垦义务，着力构建“有征有退，循环利用”的可持续用地管理格局。已退耕土地的土壤情况按照国家农用地标准进行标准化检验，检测结果合格率达99.7%。累计恢复农田约4.1万亩并实现退荒还田，节约青苗费补偿3.4亿元。

　　利用自有存量土地，大力支持配合地方政府城市建设规划调整，近年来通过有偿征收、等价置换、联合开发，盘活2000余亩自有低效土地用于城市规划建设，实现土地盘活创效约7.5亿元。

　　湖南石化狠抓项目建设节约集约用地、存量土地盘活创效、规范不动产权属登记等各项工作，持续提升土地管理水平。

　　己内酰胺产业链整体搬迁项目优化工艺流程和装置总图布局，充分利用存量土地，未新征一寸土地，节约建设用地投资1.73亿元。

　　100万吨/年乙烯项目在规划设计过程中，统筹考虑、优化布局，利用存量土地360多亩，节约用地成本1.08亿元。

　　己内酰胺产业链搬迁项目中心城区4066亩优质土地交政府收储，按照宗地未来规划调规变性评估结果，经双方协商，与政府达成补偿协议；一体化重组后，原5416亩国有划拨土地经地方自然资源部门审定，缴纳的出让金属于地方财政留存部分全额用于支持公司项目建设和发展。

　　采取房地资产挂牌竞价出售、交政府有偿收储等方式，对低无负效房地资产进行合理处置。2022年完成了银帆大厦、国力宾馆侧楼的房地资产挂牌出售；今年又将26个经营性门店房地资产交地方政府按市场价评估收储，现已完成了资产评估报告备案。

　　2020年原巴陵石化一体化重组后，借公司名称变更契机，针对历史无证及瑕疵土地（房产）问题，积极与地方政府和主管部门沟通协调，探索不动产办证新思路。截至目前，已完成一体化不动产登记71宗。

　　上海石油积极盘活利用各加油站内不动产，用于拓展新能源项目和易捷服务新业务，在助力经营拓市创效、向综合能源服务商转型发展等方面发挥“每一寸不动产”效能，实现了土地资源使用效率和效益双提升。

　　加快向综合能源服务商转型，按照应用尽用、集成利用原则，制定土地房产三年盘活方案，依托加油站内“主战场”，采取“宜电、宜氢、宜服”分类原则，推动传统业务和新业务有效融合发展，土地盘活创效年收益超千万元。

　　按照“分类盘活、一地一策，示范效应”原则，因地制宜改造开发闲置油库、厂区、商铺等站外综合服务点，广泛经营布点、抢占市场。先后开设站外便利店7处，开展站外充电业务6处、光伏业务1处。

　　充分把握土地储备、城市更新、减量化等契机，通过动拆迁换地，实现“兑现站点、权属规范、解决纠纷”三个突破。

　　通过排查难点分类办、内外协调配合办、争取政策合理办，逐步解决房地产历史遗留问题，防范物权风险和经营风险，确保不动产权利完整、登记规范，提升不动产价值。截至5月底，累计规范44宗无证和他方名下的高风险土地，完成98宗销售公司股份制改造更名及75宗集团公司制改制更名。

　　广西石油通过盘活调剂、灵活经营、规范处。