2023年房地产经纪中介行业研究报告

　　房地产经纪中介行业是一个专业的服务行业，主要涉及在买家和卖家之间进地产交易的媒介服务。这些服务包括评估和定价房产，对房产进行营销和推广，协助谈判和结算交易等。在这个行业中，中介公司通常会有专门的经纪人团队，他们持有合法的房地产经纪人执照，负责为客户提供服务。此外，房地产经纪中介行业还包括为房地产开发商、投资者或租户提供咨询和管理服务。这个行业在经济的发展和城市的建设中起着重要的作用，同时也在个人和企业的生活中占据着重要地位。

　　根据市场研究机构 Research and Markets 发布的《2023年房地产代理和经纪全球市场报告》，全球房地产中介市场从2022年的1.32万亿美元增长到2023年的1.4万亿美元，复合年增长率为7.3%。尽管俄罗斯-乌克兰战争短期内打乱了全球经济从疫情中恢复的节奏，但预计到2027年，房地产中介市场将以6.5%的复合年增长率增长到1.82万亿美元。

　　疫情的爆发对2020年的房地产中介市场产生了巨大的影响，由于各国政府实施的封锁措施，这些机构提供的服务需求下降。然而，预计房地产中介市场将在预测期内从这次冲击中恢复，因为这是一次黑天鹅事件，并非市场或全球经济的持续或基本弱点所致1。

　　房地产公司正在投资人工智能应用程序以执行各种功能，如物业搜索、建筑管理和设计。根据 Drooms 的研究，约54%的受访物业专业人士已经使用人工智能改进关键词搜索，69%的人认为人工智能通过使文档的高速搜索成为可能，为他们的公司带来了竞争优势。

　　经济增长和快速增长的城市人口预计将在预测期间增加对住宅和商业楼宇经纪人的需求。农村居民进入城市的数量增加，导致对能负担得起的住房和商业空间的需求增加。这为房地产服务提供商提供了改善住房、零售和其他商业服务的重要机会。全球约60%的城市建设尚未完成。根据世界银行的数据，预计到2031年，南亚的城市人口将增加2.5亿。这种快速的城市化预计将推动房地产中介和经纪人的需求，推动房地产中介和经纪市场的发展。

　　在中国，房地产经纪中介行业正在经历一次管理上的强化。据中国日报网报道，中国已经发布了一份关于规范房地产经纪服务的指导方针，以保护相关交易中各方的合法权益。这个指导方针在10个领域内发布了监管措施，包括机构和经纪人的注册、服务费用的确定以及个人信息的保护。

　　根据由住房和城乡建设部以及国家市场监督管理总局共同发布的这份指导方针，将采取措施严格执行经纪机构的备案制度，同时全面实施经纪人的实名注册。指导方针还指出，经纪服务费应通过交易各方的协商来确定，同时考虑到服务内容、质量以及市场供求等因素。同时，指导方针也敦促经纪机构合理降低房屋销售和租赁服务的成本，并避免利用主导市场地位对其服务收取高昂的价格。此外，指导方针还禁止经纪机构及其员工非法收集、使用、处理和传输或非法交易、提供和披露个人信息。

　　在中国，房地产经纪行为包括代理、居间和经纪三种形式，其中代理和居间是当前房地产经纪活动的主要形式。代理是指房地产经纪人通过与委托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实施民事法律行为。居间则是通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。房地产经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息，因此其有权利就提供的信息服务收取佣金。

　　在美国，根据从业执照要求高低，可分为经纪人 (Broker) 与代理人 (Agent)，主要差别为经纪人可创办公司并独立签订契约，而代理人必须在经纪人监督下工作。

　　根据服务对象不同，代理人可分为买方代理 (Buyer’s agent)、卖方代理 (Listing agent)、双重代理 (Dual or transactional agent) 和推荐代理 (Referral agent)。相比经纪人，代理人只须获得房地产许可证，在房地产购买、出售或租赁过程中协助客户并获取交易佣金，但必须在经纪人监督下工作。

　　中国的房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链，涉及咨询顾问，销售代理、房屋经纪、房产估值、物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易市场，为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服务，在物业交易市场主要为机构或个人提供房屋租赁、二手房交易中介服务。房地产经纪企业不拥有房地产商品，只依托于房地产商品提供服务，主要通过对房地产信息的搜集与分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。

　　房地产开发商和房屋业主是房地产中介上游市场的主体，在房屋买卖业务中为卖方，在房屋租赁业务中为出租方。房屋买卖业务主要可分为房地产二级市场的新房买卖以及市场的二手房买卖业务，二级市场卖方为房地产开发商，市场卖方为房屋业主。房屋租赁业务的出租方主要为房屋业主，在国家政策引导和支持下，房地产开发商逐渐亦出现在房屋租赁市场中，成为房屋租赁的出租方。

　　房屋买家和租户为产业链下游主体，为房地产商品的需求方。房屋买家可分为从房地产二级市场购买新房的买家和从房地产市场购买二手房的买家。租户主要从房屋业主处租住房屋，而随着长租公寓业务的兴起，租户亦可从房地产开发商处租住房屋。

　　（1）融合型模式：包括以信义(上海信义房屋中介咨询有限公司)为代表的模式，以中原（上海中原物业顾问有限公司）为代表的香港模式，以21世纪不动产（上海亚业房地产经纪有限公司）为代表的美国模式，以链家（上海链家房地产经纪有限公司）为代表的外地模式，以上房置换（上海房屋置换股份有限公司）和德佑（上海德佑房地产经纪有限公司）为代表的本地模式，以及以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大行为代表的市场研究、资产管理、房地产咨询及顾问服务模式。

　　（2）创新型模式：中介企业在传统的直营、加盟模式基础上，探索合伙人制度，独家代理限时签赔制度，内部承包，一、二手联动；代理企业从单一的销售、咨询、策划发展到全程代理、联合代理、发，提前介入产品定位，项目参股，与开发商建立长期良好的战略伙伴关系，依托信息平台，结合电商，追求效果营销。

　　（3）多元化模式：包括精耕细作，注重专业化发展；走全国化道路，实现跨省、市发展；延伸服务或尝试新兴业务，不断提升房地产服务行业的能级、丰富房地产流通服务的内涵。

　　（4）互联网模式：互联网的快速发展，为房地产市场提供了便捷的交易模式。包括：信息聚合型、交易平台型、中介自营型。

　　信息聚合型平台通过聚合房源信息吸引传统房地产中介企业和终端用户，房源信息量越大，流量集聚效应越强。信息聚合型平台通过收取传统中介企业端口费获利。传统房地产中介企业则利用平台发布房源信息，扩大房源的触达面，同时可节省互联网平台的建造费支出。信息聚合平台以体量大、客户流量大为竞争优势。

　　交易型平台作为独立的第三方平台，可聚集房地产商、房产代理商、房屋中介和购房者等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支付服务以及金融服务等。交易型平台目标客户群体直接向C端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入，帮助传统房地产中介企业实现房地产商品的线上销售、线下交易以及高效率低成本地卖房。

　　中介自营型通过自有平台获取并发布房源信息，通过自有经纪人撮合房产交易。如链家、房多多、爱屋及乌、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。链家提供的服务涉及资产管理、交易管理和金融理财等，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、金融、理财、房地产售后等领域，是中国较大的具有全产业链服务能力的房产O2O平台。链家作为传统房地产中介企业的资源积累为线上业务的开展提供了有力支撑，广泛的线下门店和大量的房产经纪人快速地将线上客源往线下交易转化。

　　美国房地产经纪行业推行MLS系统，通过内部房源共享提升交易效率。MLS（Multiple Listing Service，多重上市服务系统或房源信息共享系统）采用会员联盟的形式，卖方经纪人在获得业主销售委托后，将房源信息录入系统并对其他会员共享（业主一般不能自行将房源录入MLS），促使房源信息最大化发布，并与促成交易的买方经纪人共享佣金；此外MLS仅对会员经纪人开放而不对C端购房者开放，亦避免经纪人为吸引购房者而上传虚假房源的不良现象。据NAR统计，90%的售房者表示将房源上传至MLS，仅4%的业主表示拒绝MLS。

　　在中国，互联网技术帮助传统企业实现数字化转型升级，而通过房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线的‘五个在线’，实现房地产服务行业的数字化、网络化和智能化，最终实现交易效率与用户体验的提升。

　　（1）对房地产经纪企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，房地产经纪服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在房地产经纪服务中。对于房地产经纪服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

　　（2）服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。

　　（3）国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从房地产经纪行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代。